다주택자가 조정대상지역에서 증여로 종합부동산세 절세와

1세대 2주택 양도소득세 비과세

세무사 홍기선

정부의 다주택자에 대한 금융 · 세제상의 재제로 주택을 양도하는 대신 자녀에게 주택을 증여하고 자녀가 보유하는 주택은 양도하여, 양도소득세와 종합부동산세 등을 절세하면서 자녀에게 부를 이전하려는 다주택자들의 관심이 많다.

김 부자씨는 서울 강남구 대치동 은마아파트 1채, 압구정동 현대아파트 1채, 잠실동 장미아파트 1채를 소유하고 있다. 모두 조정대상지역에 3채의 주택을 소유하고 있는데 주택임대업등록은 안되어 있다. 6월 1일 이전에 3주택을 해소하지 않으면 공동주택 기준시가 현실화와 공정시장가액 비율 인상 및 종합부동산세 세율 인상조정으로 전년도 납부한 종합부동산세의 300%나 되는 종합부동산세의 폭탄이 다가오고 있어서 엄청난 스트레스를 받고 있다.

고민 끝에 거주하고 있는 은마아파트를 양도하고자 인근부동산에 매도의뢰를 하고, 정확한 양도소득세를 알아보고자 세무사와 상담한 후 세부담 폭탄에 깜작 놀랐다.

은마아파트는 2009년 6억 원에 취득하였으며, 현재 매매되는 시가는 15억 원 정도이다. 따라서 양도차익은 9억 원인데, 3주택자는 양도소득세 기본세율에 20%를 더하여 세율을 적용하므로 양도소득세를 계산하면 558,000,000원이며 지방소득세는 55,800,000원 합계 613,800,000원이 된다.

양도차익의 68.2%를 세금으로 내야한다는 설명을 듣고 매도하는 것을 포기하였다.

이에 세무사로부터 차라리 자녀에게 은마아파트를 증여를 하는 경우 증여세는 440,000,000원이므로 전체 세부담에서는 절세가 된다는 상담을 받고 자녀에게 증여하기로 결심을 하였다. 물론 증여세는 자녀가 내야 하지만, 자금이 부족한 경우에는 자녀에게 증여하고 부모가 증여한 아파트에서 계속 거주한다면 부모와 시가로 전세계약을 하여 전세금을 받아서 증여세를 납부하는 방법도 가능하다.

만일 자녀가 내야할 증여세를 부친이 대신 납부하면 증여세에 증여세가 더해져서 증여세는 665,686,270원이 된다. 그래도 처분해서 양도소득세를 납부한 후 증여하면서 증여세를 내는 것보다 훨씬 절세가 된다.

자녀(36세)는 2014년 송파구에 소형아파트를 취득하여 1주택을 보유하고 있다.

1주택 상태에서 부친으로부터 은마아파트를 증여받으면 조정대상지역에 1가구 2주택이 된다.

아들은 송파구 주택을 취득 후 1년이 지났으므로 새로운 주택인 은마아파트를 증여(취득)받고 증여받은 날부터 2년 이내에 송파구 주택을 양도하면 소득세법 시행령 제155조 제1항에 의하여 일시적2주택 비과세가 된다.

만일 새로 취득하는 주택이 조정대상지역이 아니라면 3년 이내에 기존주택을 양도하면 일시적2주택 비과세가 된다.

또한 증여받은 은마아파트는 송파구 주택 양도 후 2년 이상 거주 하고 양도할 경우 또다시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지만, 양도소득세 이월과세규정에 저촉되므로 소득의 귀속 주체를 자녀로 명확히 하는 등 요건이 충족하면 비과세가 가능하다.

참조 조문

소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

소득세법 제97 조 의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)

① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.