※ 2007.2.16. 이후 부터는 1세대1주택으로서 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 재건축아파트입주권을 양도하는 경우에는 기존주택이 입주권으로 변환되는 시점인 사업계획승인일부터 입주권의 양도일까지 발생한 입주권의 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

   - 아래의 계산예제에서 그 내용을 이해할 수 있습니다. 

1. 기존부동산 취득내용
   ㅇ 평형 13평형     2000.03.02.
   ㅇ 매매가액       251,000,000원
   ㅇ 취득세등록세    4,000,000원  취득가액 255,000,000원
2. 사업계획승인 사항
   ㅇ 승 인 일            2004.03.17.
   ㅇ 권리금액         386,000,000원
   ㅇ 청산금납부액   148,000,000원
   ㅇ 신축평형  33평형
3. 입주권 양도 - 2008.01.31. 950,000,000원에 양도하는 것으로 가정
    [양도일 현재 공사중]
4. 기타사항
   ㅇ 1세대1주택으로서 비과세요건 충족함.
 
5. 양도소득세 계산 내용[이 내용은 가정에 의한 것임]
 
   가. 비과세부분 공제전 양도차익
   
      ▣ 기존부동산 양도가액 = 권리금액            386,000,000원
          기존부동산 취득가액 = 부동산취득실가   255,000,000원
          기존부동산 필요경비 = 없는것으로 가정                0원
          기존부동산 양도차익 =                      131,000,000원
 
      ▣ 입주권 양도가액 = 양도가액 - 부동산양도가액
                          950,000,000 - 386,000,000 =   564,000,000원
          입주권 취득가액 = 청산금 납부액           148,000,000원
          입주권 필요경비 = 없는것으로 가정                      0원
          입주권 양도차익 =                           416,000,000원
 
   나. 비과세부분 공제후 양도소득금액 계산
        ① + ② = 38,127,895원 + 121,077,895원 = 159,205,790원
 
      ▶ 기존부동산 양도차익 = 양도차익 x (양도실가 - 6억원) / 양도실가
        131,000,000 x (950,000,000 - 600,000,000) / 950,000,000 = 48,263,157원

         ▣ 장기보유특별공제 = 양도차익 x 0.21 [취득일(2000-03-02) -> 양도일(2008-01-31)]

                                        48,263,157 x 0.21 = 10,135,262원

             ※ 7년 보유 : 21%         

      ① 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

                                48,263,157 - 10,135,262 = 38,127,895원

      ▶ 부동산권리 양도차익 = 양도차익 x (양도실가 - 6억원) / 양도실가

         416,000,000 x (950,000,000 - 600,000,000) / 950,000,000 = 153,263,157원

         ▣ 장기보유특별공제 = 양도차익 x 0.21  [취득일(2000-03-02) -> 양도일(2008-01-31)]

                                     153,263,157 x 0.21 = 32,185,262원

            ※ 7년 보유 : 21%

         ② 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

                             153,263,157 - 32,185,262 = 121,077,895원

   다. 기본공제           2,500,000원

   라. 과세표준         118,577,895원[ 세율 36% 누진공제 11,700,000원]
 

  [관련예규]  입주권의 비과세 특례 적용여부 

   도시 및 주거환경정비버에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세 대상에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제17항의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되는 것이며, 입주권의 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 6억원 초과부분에 대한 양도차익에 대하여는 비과세 되지 않습니다.

[서면4팀 -3623, 2007.12.21.] 

  [관련예규] 고가주택 입주권의 양도차익 산정방법 

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주권이 현행 「소득세법시행령」제155조 제17항에서 규정하는 요건을 충족하면서 그 실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 이를 같은법 제89조 제1항 제3호에서 규정하는 고가주택으로 보아 그 양도차익 계산은 같은법 제95조 제3항 및 같은법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임

[서면4팀 -3370, 2007.11.22.]