종자돈을 철저한 사전조사와 전략적인 포트폴리오를 구성하고 투자하여 안정적으로 목돈을 마련한 용이씨는 드디어 창업을 하기로 했다. 이에 따라 몇달전부터 임대 목적의 상가를 알아보고 다녔던 용이씨는 맘에 꼭 드는 상가를 찾게 되었다.
상가를 구매하기 전에 용이씨는 세무대리인을 찾아가 상담을 받던 중 상가 구입전에 몇가지 세금적으로 중요하게 결정해야 할 부분들을 확인하였다. 상가건물 등을 신축하거나 매입하여 임대하는 경우 임대수입에 따른 부가가치세와 소득세 등은 사업자등록 단계부터 달라질 수 있으며 유의할 사항이라고 한다.

일반과세자 VS 간이과세자, 어떤 쪽이 좋나?

건물을 취득하여 임대사업을 한다면 일반과세자가 유리할 수 있다.
개인이 부동산·임대업을 하고자 하는 경우, 사업자등록 시 과세유형을 간이과세자로 할 것 인지 일반과세자로 할 것 인지를 결정해야 하는데(다른 업종의 경우도 동일하며 법인은 무조건 일반과세자) 1년간의 임대료 예상 수입금액이 4,800만원을 초과하면 일반과세자로, 그 이하이면 간이과세자로 사업자등록을 하게 된다.

대체적으로 간이과세자가 부가가치세 등의 부담이 낮은 것이 사실이지만, 건물을 신축하거나 취득하여 임대하는 경우 1년간 임대료 수입금액이 4,800만원을 초과할지 추산하기가 쉽지 않고 일반과세자는 건물 취득 시 부담한 부가가치세를 공제(환급)받을 수 있므로 사업자등록 신청 시 과세유형을 어떻게 할지 충분한 검토를 하는 것이 좋다.

사업자 등록시 주의할 점은?

사업자등록은 사업 개시일로부터 20일 이내에 신청하도록 세법에서 규정하고 있고 사업자등록증 신청일로부터 소급하여 20일 이전에 취득한 경우라 할지라도 적법하게 매입세금계산서를 교부 받았다면 매입세액 공제를 받을 수 있다. 등록시기를 놓쳐 사실상 등록 전 매입세액에 해당하여 공제받을 수 있지만 현실적으로 매입세액을 공제받지 못하는 사례가 종종 발생하므로 부동산/ 임대업을 시작하기 전에 사업자등록을 일찍 신청해 놓는 것도 절세전략이다.

상가건물을 신축하는 경우와 신축중인 상가 건물 중 일부를 분양받는 경우 또는 기존 상가를 매입하는 경우에 관련 부가가치세를 손실 없이 공제(환급)받기 위해서는
① 매매계약서 작성 과정에서 부가가치세 명시문제
② 사업자등록 신청의 시기문제
③ 계약금·중도금 및 잔금 지급과 관련하여 매입세금계산서를 교부받는 시기문제 등

상기 ① ② ③을 관계 전문가와 면밀히 상의하는 것이 좋다.

부동산·임대업을 영위하는 사업자는 사업장을 임의대로 선정할 수 없으며, 원칙적으로 당해 부동산의 등기부상 소재지가 사업장이 된다. 따라서 2개 이상의 소재지에 부동산·임대업을 하는 경우 각각의 부동산 소재지별로 사업자등록을 하여야 한다. 다만 2개 이상의 부동산이 서로 인접하여 사실상 하나의 사업장으로 볼 수 있는 경우에는 하나의 사업장으로 보기도 한다. 이에 사업자등록 시 면밀히 검토 할 필요가 있다 특히 최근에는 오피스텔을 여러개 매입하여 임대하는 경우가 증가하고 있다.

계약시 부가가치세 별도 명시하는 것이 좋아

경우에 따라서는 사업자 유형이 간이과세자가 유리할 수도 있다. 즉 연간 임대료의 합계액이 4,800만원 이하이거나, 특히 2,400만원 이하라면 간이과세자가 유리할 수 있다.(부가가치세 과세기간인 1월부터 6월까지 또는 7월부터 12월까지 각 과세기간별로 1,200만원 이하이면 소액부징수로 분류되어 부가가치세를 납부하지 않다.)

일반적으로 특약이 없으면 임대료에는 부가가치세가 포함된 것으로 보므로 임대인은 임대차계약서 작성 시에 반드시 부가가치세 별도라고 명시하는 것이 좋다. 또한 상가 등을 임대하는 경우 부가가치세 등 세금 부담측면에서 일반적으로 월세보다는 전세가 유리하다.