주택을 상속받은 경우, 직면하게 되는 양도세 문제는 어떤 것이 있을까? 우리가 무심코 지나치는 사소한 경우에도 세금과 관련된 일이 숨어 있는 경우가 많다. 오늘은 피상속인이 어떤 주택을 상속받는지에 따라 세금이 어떻게 달라질 수 있는가에 대해 알아 보도록 하자.

사례 소개 
김상속 씨는 아파트가 두 채이다. 2000년에 분양 받은 아파트와 4년 전에 아버지가 돌아가시면서 상속받은 아파트가 있다. 분양 받은 아파트를 팔려고 하는데 1인 2주택일 경우 양도소득세가 많다고 들었다. 상속을 받아도 기존 아파트를 팔려면 양도소득세를 부담해야 하는지 궁금하다.

1세대 1주택 비과세
1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 양도한 경우 비과세(9억 초과 고가주택은 과세) 되는 것이다.

“1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로서, “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다.

별도 세대 및 동일 세대에 따라 양도세 다르다
별도세대원이 상속받은 경우, 소득세법시행령 제155조 제2항의 상속주택(피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택)은 다른 일반주택 양도 시 주택수에 포함하지 아니하고 일반주택만을 가지고 비과세 판정을 하며, 상속주택의 취득시기는 등기여부와 관계없이 상속개시일이다.

그러나, 동일세대원이 상속받은 경우에는 앞의 상속주택 비과세 특례규정이 적용되지 아니하며, 2주택으로 주택수를 계산한다. 따라서, A주택(일반주택)이 비과세 요건을 갖춘 후 양도하더라도   비과세 적용을 받을 수 없는 것이며, 상속주택을 양도하더라도 1세대2주택으로 비과세 적용을 받을 수 없다.

다만 별도 세대원이 상속받은 후 보유한 일반주택을 양도 시에는 양도시기 불문하고 언제 양도하더라도 일반주택이 위의 비과세요건을 갖춘 경우 비과세 적용을 받을 수 있다.

위의 경우 별도 세대원이 피상속인(상속개시 당시 1주택 소유 또는 선 순위 상속주택을 말함)으로부터 상속받은 경우를 가정하면, 일반주택(A주택을 말함)을 비과세요건을 충족한 후 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.

또한 일반주택이 비과세 적용을 받은 후 나중에 또다시 일반주택(일반B주택을 말함)을 구입하여 비과세 요건을 갖춘 후 양도하더라도 비과세 적용을 받을 수 있다. 즉, 선순위 상속주택은 비과세요건 판정 시 일반주택만을 가지고 비과세 여부를 판단하는 것이다.

참고로 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 아래의 순위에 따른 1주택을 선순위 상속주택이라고 한다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 거주 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

시사점
동일세대원인 상태에서 상속받은 경우라면 상속등기 여부에 불구하고, 일반주택을 양도하더라도 비과세 적용을 받을 수 없다는 점을 기억하도록 하자.