가을씨는 나대지인 토지를 고물상(업태 : 재활용, 종목 : 고물상)에게 임대해 주고 8년째 보유하고 있다.
임차인은 이 땅을 고철수거지로 활용하고 있으며 얼마전부터 야적장 또는 하치장 용도로 사용 중인 토지를 양도하라며 상당한 금액을 제시했다.
가을씨는 땅을 팔 생각이 없었으나 임차인이 제시한 가격이 좋지만 양도소득세가 걱정이 되어 세무사를 찾아갔다.
내심 현재의 땅이 사업용 토지로 인정되어 양도소득세 중과세(세율 60%)를 피할 수 있다고 기대하고 있다.

비사업용 토지 판정 여부에 따라 세금차이 커

토지를 양도할 때 비사업용 토지로 판정되면 양도차익에 대하여 60%(주민세 포함시 66%)의 세율로 양도소득세가 과세되고, 또한 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 따라서 사업용 토지로 분류되는 경우와 비교할 때 양도소득세가 최소 2~3배에서 최대 7~8배까지 차이가 나기도 한다.

상기 질문인 나대지의 경우는 농지, 임야 및 목장용지 이외의 토지에 해당하는 바, 이 경우에는 원칙적으로 다음의 2가지 요건을 모두 충족하여야 사업용 토지로 분류된다.

'세법상의 기간 기준' 충족해야

토지가 사업용 토지로 분류되기 위해서는 먼저 해당토지의 소유기간별로 세법에서 규정하고 있는 기간 기준을 충족하여야 하며, 상기의 토지는 5년 이상 소유하고 있으므로 ① 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 또는 ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 또는 ③ 전체소유기간 중 일수기준으로 80/100 이상의 기간 동안 다음의 두 번째 요건을 충족하여야 한다.

지방세법에 따라 재산세를 납부할 때 '별도합산이나 분리과세대상이 되는 토지'여야

지방세법상 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상의 3가지로 구분된다.
종합합산과세대상은 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 말한다. 따라서 종합합산과세대상으로 구분되면 비사업용 토지로 분류되지만, 종합합산과세대상으로 구분되더라도 예외적으로 사업용 토지로 인정되는 경우를 세법에서 별도로 규정하고 있으며, 이중의 하나가 <하치장 등의 토지>이다.

세법(소득세법 시행령 제168조의 11)에서는 <물품의 보관 ·관리를 위하여 별도로 설치 ·사용되는 하치장 ·야적장 ·적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부석토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관 ·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지>는 사업용으로 분류한다고 되어 있다.

위 질문의 경우, 토지 소유자가 직접 하치장 등의 용도로 사용하지 않고 임차인이 하치장 등의 용도로 사용하더라도 토지소유자가 직접 사용하여야 한다는 제한규정을 두고 있지 아니하므로 상기 첫째의 기간기준을 충족하면 사업용으로 인정받을 수 있다.