사안의 개요

▶ 피고 교회 대표자의 처인 김○○은 부동산 중개보조원인 원고의 중개에 의하여 2005. 4. 15. 서울 은평구 소재 대지 및 지상건물을 대금 25억 원에 매수하는 계약을 체결하였고, 당시 김○○은 원고에게 중개수수료 3,000만 원을 지급하기로 약정함.

▶ 그 후 양도소득세 부담문제를 둘러싸고 김○○과 매도인 사이에 분쟁이 발생하였는데 이를 해결하는 과정에서 2006. 7. 11.경 김○○과 매도인 및 피고 교회는, 피고 교회가 매수인의 지위를 승계하는 한편 위 대지 및 건물에 관한 소유권이전등기를 직접 피고 교회 앞으로 하기로 합의함.

▶ 원고는 김○○의 승계인인 피고 교회에 대하여 약정에 따른 중개수수료의 지급을 구하는 이 사건 소송을 제기함.

소송의 경과

▶ 제1심

 - 피고 교회의 중개수수료 지급채무를 인정하되, 서울특별시 조례로 정한 중개수수료 한도액인 2,250만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하여, 원고 일부 승소 판결을 선고함.

▶ 제2심

 - 부동산중개업자의 자격 요건에 관한 법령상의 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하므로, 관련 법령에서 정한 자격 요건을 갖추지 못한 원고와 김○○ 사이의 중개수수료 약정은 무효라고 판단하여, 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 원고의 청구를 기각함.

대법원의 판단

▶ 관련 법리

 - 부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로( 법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어야 할 것이다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다.

 - 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 위와 같은 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다.

▶ 판단

 - 원심이 같은 취지에서 공인중개사 자격이 없는 원고가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산매매계약을 중개하면서 매매당사자와 사이에 체결한 이 사건 중개수수료 지급약정은 강행규정에 위배되어 무효라고 판단한 조치는 정당하다.

 - 상고 기각