■ 부동산등기부 보는 방법

 부동산과 관련된 권리관계는 부동산 등기부에 기재되어 있는 것으로, 이 시간에는 등기부등본을 보는 방법과 거래 시 주의해야 할 사항들에 대해서 강의를 하겠습니다.　

1. 부동산등기부 등본의 구성과 내용
 
 부동산등기부는 주택이나 토지 등 모든 부동산의 권리관계가 기재된 공적인 장부로, 부동산을 사고 팔거나 임대할 경우에는 반드시 해당 부동산에 대한 등기부등본을 열람해 각종 권리관계를 확인해야 합니다.
 등기부등본은 토지등기부와 건물등기부, 그리고 집합건물등기부 등이 있습니다. 따라서 대지와 건물이 함께 거래되는 단독주택 같은 부동산을 거래할 경우에는 토지등기부와 건물등기부를 각각 열람해야 합니다. 다만, 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우에는 집합건물등기부 하나에 토지와 건물에 대한 사항이 함께 수록되어 있습니다.
 등기부에는 반드시 해당 부동산을 표시하는 표제부와 소유권과 기타 소유권관련 권리관계가 수록된 갑구, 저당권 등 소유권이외의 권리관계가 수록된 을구로 구분되어 있습니다. 다만, 저당권이나 전세권 등 소유권이외의 권리관계가 없는 부동산의 경우에는 을구가 없는 경우도 있습니다. 집합건물등기부에는 표제부가 거래대상 부동산이 포함된 전체건물에 대한 표제부와 거래대상 건물에 대한 표제부로 각각 구분되어 있습니다.
 갑구에는 원칙적으로 해당 부동산 소유자의 변동내역이 모두 수록되어 있습니다. 따라서 갑구 상에 소유권을 이전 받은 사람이 여러 명일 경우 가장 나중에 소유권을 이전 받은 사람이 현재의 소유자가 됩니다. 갑구에는 소유권이외에 가등기나 가압류, 가처분 등에 관한 사항들이 기재되며, 이들 등기내용은 해당 부동산소유권을 직접적으로 제한하는 사항들입니다. 만약 갑구에 가등기나 가압류 등기가 기재되어 있는 경우에는 반드시 해당 등기사항을 말소하고 난 이후에 거래해야 합니다.
 을구에는 소유권이외에 저당권이나 전세권, 지상권, 임차권 등의 등기사항이 기재됩니다. 이들 사항은 부동산의 이용이나 수익권 등 소유권의 일부 권한을 제한하는 것들로, 이들 권리가 있다고 해서 부동산의 거래가 방해되지는 않습니다. 다만, 부동산을 매수하는 사람의 입장에서는 이들 제한적인 권리들이 있음으로서, 거래목적을 정상적으로 달성할 수 있는 가를 각각 판단해야합니다.

2. 부동산등기부 등본을 보는 방법과 거래 시 주의사항

 부동산등기부 등본에 기재되는 내용중 소유권을 제외한 모든 사항들은 그 효력이 끝나면 반드시 말소등기를 해야 합니다. 예를 들어 가압류등기가 해제된 경우에는 반드시 해제?날자에 가압류말소등기를 기재하게 됩니다. 또한, 지상권설정기간이 지나 지상권의 효력이 종료된 이후에도 반드시 지상권사항을 말소하는 등기가 기재됩니다.
 등기부상에 여러 개의 권리가 복잡하게 기재되어 있는 경우 일반인들은 아직도 유효한 등기내용을 판단하기가 쉽지 않습니다. 이 경우, 여러 가지 등기사항 중 해당 등기내용에 대한 말소등기가 없는 등기내용을 현재 유효한 권리사항으로 판단하면 큰 무리가 없습니다.
 부동산등기부는 해당 부동산에 대한 권리자가 누구인가를 국가가 알려주는 역할을 하는 공적장부입니다. 그러나, 등기부에 수록된 소유자나 기타 권리자가 정당한 권리자임을 국가가 보장하고 있지는 않습니다. 즉, 매매계약서나 인감 등 각종 서류를 위조해서 소유자 몰래 자기 앞으로 등기를 한 경우, 등기부를 믿고 부동산을 산 사람은 원래 소유자가 소송을 하면 아무조건 없이 부동산을 되돌려주어야 합니다.
 이런 일이 발생해도 피해자는 등기소나 국가를 상대로 손해배상을 요구할 수 없습니다. 따라서, 만에 하나 생길 수 있는 불의의 피해를 방지하기 위해서는 부동산을 구입할 때는 등기부를 맹신하기보다는, 동네 사람들에게 물어보거나 전문가의 도움을 얻는 등의 방법으로 별도의 소유권확인 절차를 거치는 것이 좋습니다.
 부동산등기부의 표제부에는 해당 부동산의 주소 등 표시사항과 더불어, 상단에 해당 등기부의 구성내역과 해당 장수가 표시되어 있습니다. 따라서, 거래 시 상대방이 발급 받은 등기부등본을 검토하는 경우에는 반드시 표제부에 표시된 등기부 내역과 발급 받은 등기부등본의 구성내역, 장수가 일치하는 가를 확인해야 합니다. 또한, 거래상대방이 제시한 등기부등본이 복사된 것일 경우에는 반드시 다시 한번 등기부등본을 열람하거나 발급 받아 확인해야 하는 것은 필수적입니다.　

3. 부동산 가등기

 부동산등기부를 열람하다 보면 간혹 가등기가 되어있는 경우를 볼 수 있습니다. 가등기란 부동산의 소유권이나 지상권 등 각종 권리를 매수하고 등기를 해야 하지만, 여러 가지 사정으로 인해 즉시 등기를 하지 못하는 경우에 활용되는 등기를 말합니다.
 예를 들어 주택을 구입하고 사정상 소유권을 즉시 넘겨받지 못하는 경우, 잔금과 동시에 등기부상에 소유권이전청구권가등기를 해놓고 나중에 소유권을 넘겨받으면, 가등기한 날짜에 소유권을 넘겨받는 것과 같은 효력이 발생됩니다. 따라서, 가등기를 한 날자와 소유권이전등기를 한 날자, 즉, 본등기 날자 사이에 다른 사람에게 소유권이 이전되었거나 저당권 등이 설정되었더라도, 가등기를 한 사람이 소유권이전등기를 하게되면 이들 권리는 모두 말소됩니다.
 이와 같은 가등기제도는 소유권이전 뿐만 아니라 전세권이나 지상권 설정 등에도 활용될 수 있으며, 대체로 부동산을 매매하는 경우와 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 경우에도 많이 사용됩니다.
 대부분의 부동산 매매는 계약부터 잔금까지 1,2개월 정도 기간이 소요되나, 거래금액이 클 경우에는 6개월 이상의 긴 기간이 소요됩니다. 이런 경우 매수자가 만약에 있을 수 있는 거래사고로부터 계약금과 중도금을 보호받으려면 계약과 동시에 소유권이전청구권 가등기를 하면 됩니다.

 특히 주택을 매도하는 경우 양도세 비과세를 받기 위해서 일정기간 동안 가등기를 해 놓고, 비과세 기간이 지나면 소유권이전 등기를 하는 경우가 많습니다. 또한, 아파트와 같이 입주 후 2년 혹은 6개월간 매도하지 못하는 경우에는 잔금지급과 동시에 가등기를 해놓고 전매금지 기간이 경과한 이후에 본등기를 합니다.
 보통 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때는 저당권설정을 하는 사례가 대부분이나, 설정금액이 클 경우에는 과다한 등기비용을 회피하기 위해 가등기를 하고, 만약 돈을 갚지 못하면 소유권을 넘겨받는 경우도 있습니다. 과거 일부 사채업자들은 이런 절차를 악용해 사회문제가 되는 경우도 있어, 정부에서는 지난 83년에 "가등기담보등에관한법률"을 제정해 시행하고 있습니다.
 이 법에서는 돈을 빌려주고 소유권이전청구권가등기를 한 경우, 돈을 못 받아 소유권을 넘겨받으려면 집값에서 받을 돈을 제외한 청산금은 소유자나 후순위 권리자 등에게 반환하도록 규정하고 있습니다. 또한, 경매나 기타 법률관계에서도 마치 저당권과 동일한 효과가 있는 것으로 규정하고 있습니다.
 따라서 주택을 매수하거나 임차하는 경우 등기부등본 상에 가등기가 되어 있으면, 원칙적으로 가등기가 말소되기 이전까지는 그 주택을 계약하지 않는 것이 좋습니다. 다만, 그 가등기가 채권담보를 위한 것이 확실히 밝혀지면 계약 후 잔금 전까지 해당 가등기를 해제하는 조건으로 계약해도 됩니다.　

4. 부동산 가압류·가처분 등기

 부동산등기부를 열람하다 보면 간혹 가압류나 가처분 등기가 되어있는 경우를 볼 수 있습니다. 가압류 등기는 보통 빌려준 돈을 받기 위해서 채무자 소유의 부동산을 경매에 넘기려는 사람이, 채무자가 그 부동산을 마음대로 팔지 못하게 하기 위해, 법원의 판결을 받아 시행하는 등기를 말합니다. 만약, 가압류 등기가 되어 있는 주택을 구입하거나 전세를 들어간 사람은, 가압류권자가 경매를 신청해 그 주택이 다른 사람에 넘어갈 경우에는, 아무런 보상도 못 받고 새로운 주인에게 집을 비워줘야 합니다. 물론, 경매대금 가운데 기존 채권자들이 받아가고 남은 금액이 있을 경우에는, 이 금액에서 자신의 매매대금이나 전세금을 보상받을 수 있으나, 대부분이 한푼도 보상받지 못하고 있는 실정입니다.
 따라서, 집을 사거나 전세를 얻으려는 사람은 반드시 해당 주택의 등기부등본을 열람해야 하며, 등기부 등본에 가압류 등기가 되어 있는 경우에는 절대로 계약하지 않아야 합니다.
 다만, 가압류 등기는 가압류를 신청한 사람이 해제를 하거나, 집주인이 법원에서 정한 금액을 공탁하면 해제되며, 해당 가압류가 불법으로 신청되었거나 기타 원인으로 인해 곧바로 해제될 수도 있습니다. 그러나 이런 경우는 상당히 적은 편이며, 일반인의 법률지식으로는 분별하기가 어렵습니다.
 가처분 등기는 대부분 등기부상에 "처분금지가처분"이라는 표시가 됩니다. 가처분등기는 대부분 사기나 횡령 등으로 부당하게 주택이나 부동산을 뺏긴 사람이, 그 부동산을 돌려 받기 위해서 재판을 하는 경우, 그 집을 다른 사람이 사지 못하도록 경고하는 의미의 등기를 말합니다.
 따라서, 등기부상에 가처분 등기가 되어 있는 주택을 구입하거나 전세를 얻는 사람은, 만약 현재의 소유자가 재판에 져서 가처분권자에게 집이 넘어갈 경우, 아무런 보상도 받지 못하고 집을 넘겨줘야 합니다.
 대부분, 처분금지가처분 등기가 되어있는 부동산을 파는 사람들은 반드시 자신이 재판에 이길 것이라고 자신을 하며, 안심하고 구입하라고 말합니다. 그러나, 법원에서 가처분 등기를 촉탁할 경우에는 그만큼 새로이 소유권을 주장하는 사람의 말이 타당하기 때문인 것으로, 현재 소유자의 말이 맞는가의 여부는 해당 법원만이 결론을 내릴 수 있는 것입니다.
 이와 같은 가압류등기나 가처분등기는 소유권 이외의 전세권이나 저당권 등에 대해서도 표시가 가능합니다. 이 경우 가압류나 가처분의 효력은 해당 부동산의 소유권에는 영향을 미치지 않으므로, 부동산 거래에 영향을 미치지는 않습니다. 물론, 보다 상세한 문제발생 가능성을 알아보기 위해서는 법무사나 변호사 등 전문가와 상담을 하는 것이 좋습니다. 

■ 관련 서류 보는 방법

 부동산에 관한 분석을 위해 발급 받아 해당 부동산에 대한 물리적인 사항을 확인하기 위해 필요한 서류로는 토지의 경우에는 토지대장과 지적도, 임야의 경우에는 임야대장과 임야도가 있으며, 건축물의 경우에는 건축물관리대장이 있습니다. 또한, 토지의 이용규제나 공법상의 거래규제사항을 확인하기 위해서는 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다. 이번 시간에는 이들 각종 서류를 보는 방법과 확인할 때의 주의사항에 대해서 설명하겠습니다.

1. 토지대장/지적도 보는 방법과 거래시 주의사항

1.1. 토지대장.지적도의 구성내역

 우리 나라에서는 토지관리와 취득세 등 세금을 쉽게 걷기 위해, 거의 모든 토지에 대해서 면적과 토지등급, 지목, 경계선 등이 표시된 토지대장과 지적도를 작성해 관리하고 있습니다. 또한, 임야의 경우에는 이와 유사한 임야대장과 임야도를 작성해 관리하고 있습니다.
 토지대장과 임야대장은 토지에 대한 기초사항들이 수록된 것으로, 해당토지의 소재지와 면적, 지목, 토지등급, 소유자에 대한 사항들이 수록되어 있습니다. 지적도와 임야도에는 해당 토지의 행정구역과 지번, 경계선, 지목 등이 수록되어 있어 토지의 형상이나 위치, 접면도로 폭등을 파악할 수 있습니다.
 토지대장에 수록된 면적과 지목, 토지등급은 취득세나 등록세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항입니다. 또한, 현행 건축법에서는 주택이나 각종 건축물을 건축하려면 반드시 해당 토지의 지목이 "대지"이어야 하며, 기타 각종 행정절차에서 토지의 종류를 구분하는 기준으로 토지대장상의 지목을 원용하고 있습니다.
 지적도와 임야도는 해당 토지의 경계선을 표시하기 위해 지적공사라는 공공단체에서 측량한 일종의 측량도면입니다. 따라서 내 땅과 옆집의 땅 사이의 불분명한 경계선을 알아보려면 반드시 지적도나 임야도를 기준으로 해야 합니다. 또한, 해당 토지 상에 건축허가를 받으려면 반드시 지적도를 기준으로 건축설계도를 작성해야 합니다.
 토지대장이나 지적도 등은 해당 토지가 소재한 지역의 구청이나 군청 혹은 시청에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있습니다.

1.2. 토지대장.지적도 보는 방법과 거래 시 주의사항

 토지대장과 지적도는 토지의 기초적인 사항, 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부로서, 토지에 대한 면적이나 경계선 등 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 토지대장과 지적도에 수록된 내용을 기초로 판단하게 됩니다. 따라서, 모든 토지 거래 시에는 반드시 해당토지에 대한 토지대장과 지적도, 혹은 임야대장과 임야도를 확인해야 합니다.
 만약, 토지대장에 수록된 면적이나 지목 등의 내용과 해당 토지의 등기부등본에 기재된 내용이 각각 다를 경우에는 토지대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정됩니다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 합니다.
 지적도에는 해당토지와 주변토지의 형상과 지목 등이 상세하게 수록되어 있어, 토지의 형상이나 접면도로 상태 등을 개괄적으로 파악할 수 있습니다. 간혹 토지거래 시 매도인이 지적도가 아닌 청사진으로 작성한 측량도면을 제시할 경우가 있습니다. 이들 측량도면은 측량사무소에서 작성된 부정확한 것이 많으므로, 반드시 지적도를 다시 한번 확인해야 합니다.
 지적도상의 경계는 0.5밀리미터의 미세한 선으로 세밀하게 그려져 있어 복사과정에서 일부 현황과 틀리게 복사될 수 있습니다. 또한, 지적도등본을 정교하게 변조해서 다시 복사한 경우 육안으로 확인할 수 있는 방법이 없습니다. 따라서 지적도는 반드시 본인이 직접 열람하는 것이 좋으며, 불가피할 경우에는 반드시 해당관청에서 발급한 지적도 등본 원본을 가지고 확인해야 합니다.

2. 건축물관리대장 보는 방법과 거래시 주의사항

 각 구.시.읍.면 사무소에서는 과거부터 재산세 징수를 위해, 거의 모든 건물에 대해서 총층수와 면적, 소유자나 관리자 등 건축물의 현황이 표시된 건축물관리대장 또는 가옥대장 등을 작성해 관리해왔습니다. 또한, 지난 92년도부터는 국가차원의 효율적인 건축물관리를 위해 이들 이외에 건축설계도면 까지 포함한 건축물대장을 작성하여 관리하고 있습니다.
 건축물대장을 통해서 확인해야 하는 사항들은 건물의 층수와 용도, 연면적, 각층 면적, 신축과 증축 날짜, 구조, 지붕의 종류, 특수설비, 부속건물에 대한 내용 등입니다. 또한, 미등기 건물의 경우에는 건축물관리대장에 기재된 소유자가 실제 소유자인 것으로 추정할 수 있습니다.
 새로운 건축물대장에는 이들 이외에 해당 지역의 용도지역이나 지구, 건축허가일, 건물의 건폐율과 용적률, 대지면적, 높이, 건물의 배치도 평면도 등 현황도면 등이 수록되어 있습니다. 또한, 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우에는 별도로 건물의 전용면적이나 총면적 등이 수록된 집합건축물대장이 작성되고 있습니다.
 건축물대장에 수록된 면적과 층수, 용도 등은 취득세나 등록세, 재산세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항입니다. 또한, 현행 건축법 등에서는 건물의 이용은 해당 건물의 용도에 알맞도록 할 것을 규정하고 있으므로 각종 건물을 구입 할 때는 반드시 사전에 확인해야 할 사항입니다.
 1992년 이전에 작성된 가옥대장이나 건축물관리대장 등은 해당 건물이 소재한 지역의 구청이나 시청 혹은 읍.면 사무소에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있습니다. 또한, 새로이 작성되고 있는 건축물대장은 구·시·군청에서 수수료를 내고 발급 받을 수 있습니다.
 건축물대장은 주택이나 상가 등 건물의 기초적인 사항 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부로서, 건물의 면적이나 층수, 용도 등에 관한 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 건축물대장에 수록된 내용을 기초로 판단하게 됩니다. 예를 들어, 건축물대장에 수록된 면적이나 용도 등의 내용과 해당 건물의 등기부등본에 기재된 내용이 다를 경우에는 건축물대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정됩니다. 따라서 거래계약 시에는 반드시 대장상에 기재된 면적.용도 등을 확인해야 합니다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 합니다.
 또한 건축물대장에 포함된 건축물 현황도면은 건축물의 배치도, 각 층의 평면도와 부설주차장의 도면 등 건축물과 그 대지의 현황을 표시하는 도면이 포함되어 있어, 해당 건물을 세밀하게 측량하지 않고도 개략적인 사항의 파악할 수 있으며, 이용계획수립 시 직접 활용할 수 있습니다. 다만, 건축 후 소유자가 임의로 부분적인 개축을 한 경우에는 도면과 실제현황이 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

3. 토지이용계획확인서 보는 방법과 거래시 주의사항

 토지를 구입?때에는 해당 토지 상에 적용된 도시계획사항이나 국토이용계획사항들을 확인해 구입후 자신의 구입목적을 달성할 수 있는지 사전에 검토해야합니다. 이러한 확인이 손쉽도록 부동산 소재지를 관할하는 구·시·군청의 민원실에서는 도시계획은 물론 국토이용계획 등 토지에 관한 각종 행정 규제 사항과 해당 토지에 관한 도시계획이나 개발계획 등의 수립여부에 관한 사항이 기재된 "토지이용계획확인서"를 발급해주고 있으며, 시장·군수 또는 구청장은 민원인의 확인신청을 받은 때에는, 당해 지역이 용도지역 등의 경계부근에 위치하여 계획도면 상 그 경계가 확실하지 아니한 경우를 제외하고는 그 신청인에게 토지이용계획확인서를 발급해주어야 합니다.(국토이용관리법시행규칙 제2조의14)
 토지이용계획확인서에는 국토이용계획과 도시계획에서 정한 용도지역에 관한 사항, 그리고 용도지구와 도시계획시설, 도시개발사업, 도시계획입안사항과 도시계획도면, 토지거래규제 사항 등이 수록되어있습니다. 용도지역이나 용도지구에 관한 사항은 해당 토지 상에 건축할 수 있는 건축물의 종류를 제한하는 사항으로, 예를 들면 주거전용지역으로 기입된 지역에서는 공해공장을 건축할 수 없으며, 전용공업지역에서는 단독주택을 건축할 수 없습니다.
 도시계획시설란에는 도로나 공원 등 도시계획시설용지에 해당 토지가 편입되어 있는가 여부가 기입되는 것으로, 예를 들면 대상 토지가 공원용지에 얼마정도 편입되거나 수용될 것인지 또는, 도로에 몇 미터 정도 접해 있는가 하는 사항 등이 기입됩니다. 특히 건축법상 도로에 접해있지 않은 토지 상에는 건축이 불가능한 경우가 대부분이며, 도시계획시설용지로 편입되는 부분 역시 건축이 불가능하므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
 도시개발사업란에는 해당 토지가 토지구획정리지구나 재개발지구 등에 속해 있는 지의 여부가 기입되며, 도시계획구역란에는 개발제한구역이나 시가지정비구역 등 도시계획구역에 속해 있는지의 여부가 기입되는 것으로, 이들 각 지구나 구역에서는 다른 토지에 비해 이용제한이 큰 경우가 대부분입니다. 만약 해당란에 지구나 구역이 표시되어 있는 경우에는 반드시 토지이용제한 관계를 재차 확인해야 합니다.
 도시계획입안사항란에는 발급 당시 계획중인 도시계획사항이 기재되며, 이들 사항은 비록 도시계획이 확정되지는 않았으나, 가까운 장래에 수립될 예정인 것들입니다. 기타사항란에는 도시계획이 수립되었으나, 아직 지적고시가 되지 않아 계획으로서 효력이 발생하지 않은 사항들이 기입됩니다.
 토지이용계획확인서에 첨부된 지적도나 임야도 또는 도시계획도면에는 토지의 일부가 용도지역이나 도시계획시설 용지로 편입되는 경우 개략적인 상황을 빨간선으로 표시하게 됩니다. 여기에 표시된 도면은 관계 공무원이 도시계획도면을 참조해 부정확하게 작성된 것으로, 건축 등 토지이용을 위해서는 별도의 절차를 거쳐 재확인해야 합니다.
 이러한 사항 이외에 관할 구·시·군청에서는 토지이용계획확인서에 토지거래허가지역이나 군사시설보호구역 등 토지이용 시 중요한 제한사항들을 표시해 주기도 하나, 한 장의 토지이용계획확인서에 해당 토지에 관한 이용규제사항들이 모두 표시되는 것은 아닙니다.
 토지이용계획확인서는 앞에서 말한 것과 같이 국토이용계획이나 도시계획수립사항만을 표시한 것으로, 일반인들은 여기에 기입된 내용만을 가지고는 구입할 토지 상에 어떤 건물을 건축할 수 있는지 알 수 없습니다. 따라서 발급 받은 토지이용계획확인서에 한가지라도 해당내용이 기입되어 있을 경우에는, 반드시 관련 공무원이나 중개업자 등 전문가들과 상의하는 것이 좋습니다. 또한, 건축을 목적으로 토지를 구입하는 경우에는 해당 구·시·군청의 건축과를 찾아가면 대부분의 제한 내용을 알아볼 수 있습니다.

■ 부동산투자 준비

1. 투자와 투기는 어떻게 다른가?

 우리 사회에서는 부동산에 투자로 많은 돈을 번 사람들에 대해서 대부분 "투기꾼"이라는 오명을 씌우는 것이 일반적인 정서인 관계로 부동산투자자들 중에는 투자 사실을 감추다가 주변 전문가로부터 도움을 받을 시기를 놓치고 큰 낭패를 보는 경우가 있기 때문에 예비 투자자 여러분께 이런 질문을 던진 것입니다.
 이런 정서를 알고 있는 수강생 여러분 중에서는 본 강좌를 수강하는 것을 감추고 있거나, 본 강좌를 수강한다고 했을 때 주변사람들이 농담 삼아 예비 재벌이라 놀리는 경험을 갖고 있을 것입니다.

 부동산에 관한 투자와 투기의 구분은 그 한계가 확실치 못합니다. 다만, 부정한 방법으로 개발정보를 빼내 부동산을 사두었다가, 단기간에 가격이 올라 큰돈을 챙기는 사람을 "투기꾼"이라고 부르는 것에 대해서는 공감대가 형성되어 있습니다. 이와 같은 투기꾼에 대한 비난은 본인도 수긍하고 있으나, 때에 따라서는 부동산을 남들보다 많이 보유하고 있다는 사실 하나만으로 언론에서 '투기꾼' 또는 '투기 혐의자'라는 낙인을 찍는 것에 대해서는 상당한 거부감을 갖고 있습니다.
 부동산 투자를 부동산을 구입해 해당 부동산으로부터 발생된 수익을 취하는 것으로 보는 점에도 일반적인 공감이 형성되어 있습니다.
 문제는 부동산 투자자가 투자의 목적으로 보유한 부동산이 가격이 급등해 매매 차익이 발생한 경우나, 투기를 목적으로 구입한 부동산에서 임대료 등 수익이 발생한 경우에 투자와 투기를 확연히 구별할 잣대가 없다는 것입니다.
 또한, 부동산에서 발생하는 임대료 등 수익을 목적으로 부동산을 구입하는 투자자들이 과연 가격 상승을 염두에 두는 것이 윤리적으로 정당하지 못한 것인지? 더 나가 자신이 거주할 주택을 구입하는 사람이 가능한 한 가격이 상승할 지역을 선택해 주택을 구입하는 것이 비난받을 사실인지에 대해서는 대부분의 국민들은 '아니오'라는 대답을 하는 것이 정상적일 것입니다.
더 나가 장기간의 투자를 목적으로 부동산을 구입한 사람이 부동산을 구입한 후 자신의 필요에 의해서 단시일 안에 해당 부동산을 매각했을 경우, 매매 차익이 많이 발생했다는 하나만으로 '투기꾼'으로 보아야 할 것인지 많은 사람들에게 묻고 싶습니다.　

2. 부동산 투자자는 점쟁이인가?

 부동산투자는 증권이나 예금 등을 통한 투자에 비하여 원금 회수 기간이 긴 것이 특징입니다.
전체 투자 기간동안에 최대의 투자수익을 달성해야하는 부동산투자자는 투자시점부터 회수시점까지의 장기간에 대한 투자계획을 갖고 있어야 합니다.
 부동산 가격은 대상 부동산 자체가 지닌 특성보다는 인근 지역의 발전상태나 전체 국가경제의 흐름 등에 의해 더 큰 영향을, 때에 따라서는 절대적인 영향을 받습니다. 인근지역의 발전 상태나 국가경제의 흐름은 부동산투자자 개인이 결정하거나 흐름을 변경할 수 없습니다.
 결국 투자자가 자신의 투자계획을 보다 완전하게 수립하기 위해서는 인근지역의 변화나 국가경제의 변화 등을 투자계획 수립 시 어느 정도 예측하고 있어야하며, 예측의 정확도는 투자계획 달성에 중요한 변수가 될 수 있습니다.
 부동산투자자들이 모두 점쟁이일 수는 없습니다. 따라서, 부동산시장에서는 '땅 팔자 사람팔자'라는 제목의 서적이 나오고, '부동산의 장래는 알 수 없다. 오늘은 쓸모 없는 땅이 개발 계획 하나로 금싸라기로 변하는 사례가 많다'라는 말에 모두들 공감하고 있습니다.
 이러한 예측을 이론화 한 것 중 하나는 소위 '가격상승 3단계설'이나 '부동산경기변동론' 등입니다.
 가격상승 3단계설이란 일본에서의 지가상승 경험에서 나온 말로서 미개발 상태의 지역에 도로 건설 등 개발이 이루어질 경우, 개발계획 발표단계에서 지역 내 토지 가격은 3배정도 상승

하고, 개발사업이 착공되면 다시 3배정도, 개발사업이 완공되면 다시 3배정도 상승하여 전체기간동안 총 27배까지 상승한다는 주장입니다.(우리 나라에서도 유사한 사례들이 발생했으며, 계획발표와 착공, 완공 단계에서 상승하기는 했으나, 각 단계에서 상승률은 상이한 경우가 많음)
 부동산경기변동론이란 과거 부동산경기가 10년이나 5년을 주기로 호황기를 누렸으므로, 앞으로도 부동산경기는 이와 같은 주기에 따라서 가격이 상승할 것이라는 학설로서, 상당수 학자들은 주기적인 경기변동론에 대해 부정적인 견해를 보이고 있으나, 부동산업계에서는 이를 받아들이고 있는 전문가들도 많은 실정입니다.
 기타 부동산가격 변동을 예측할 수 있는 요인에 대해서는 필요한 부분별로 설명해드릴 계획입니다.

3. 부동산 투자자는 만물박사다.

 부동산 투자자는 만물박사여야 합니다.
이 말은 부동산의 가격이나 이용용도 등은 인근지역의 토지이용현황 등 수십 가지 이상, 때로는 백여 가지의 많은 요인들에 의해서 결정되며, 이들 요인을 상세하게 분석하기 위해서는 법률적인 지식과 경제적 지식은 물론 사회적 지식, 기술적 지식 등 다양하고 종합적인 지식이 필요하기 때문입니다.
 이들 요인을, 부동산학에서는 가격형성요인이라고 합니다. 가격형성요인에 대해서는 '부동산감정평가론'관련 서적에 상세히 설명되어 있으며 그 종류도 많습니다. 그러나 가격형성요인이 모든 지역의 모든 부동산에 적용되는 것은 아닌 것으로, 본 강의에서는 투자 대상 부동산별 가격형성요인을 필요한 부분마다 정리할 계획입니다.
 부동산가격형성요인은 지역마다 다른 것으로, 부동산투자자는 투자 계획 수립 시 가장 먼저 투자 대상 부동산의 종류와 대상지역을 선정해야 합니다.
 또한, 대부분의 투자자는 만물박사가 아닌 것으로 대부분의 부동산투자자들은 자신이 잘 아는 지역에서 자신이 잘 아는 종류의 부동산을 투자 대상으로 삼고 있습니다.　

4. 부동산투자의 최대 약점은?

 부동산투자의 최대 약점은 환금성(換金性)입니다. 즉, 부동산의 가격은 대부분이 몇천 만원 이상의 높은 가격을 형성하고 있으며, 사람의 생활에 실제 필요한 부동산이 개수나 공간은 한정되어 있으므로, 부동산은 사기도 어렵지만 팔기는 정말 어렵습니다.
 부동산은 영속성(永續性)의 특성이 있습니다. 즉 부동산은 시간이 지난다고 닳아 없어지지 않는 것으로, 한번 구입한 부동산은 다른 물건과는 달리 감가상각이 되지 않아 본래 가치를 지니고 있어 높은 안정성을 지니고 있습니다.(주변 시세 변화에 따른 가격이 변동되기는 하나 일정 비율에 그침)

 IMF로 인한 부동산가격 하락을 격은 우리 나라 국민들은 부동산 가격도 폭락할 수 있다는 좋은 경험을 했습니다. 따라서, 부동산투자가 높은 수익성을 보장한다는 것에 대해 이의가 있는 수강생도 있을 것입니다.
 분명 어떤 부동산이든지 사두면 가격이 상승한다는 소위 '부동산 신화'는 더 이상 우리 나라에서는 적용되지 않을 것입니다. 이는 IMF 때문이 아니라 국부가 증가함에 따라 전국의 토지가격이 그만큼 높아지고, 대부분의 사람들이 '개발 = 가격상승'이라는 기본적인 지식을 경험적으로 습득했기 때문입니다.
 그러나, 세계적인 인구밀도를 보이고 있으며, 지금까지의 부동산 공급은 수량을 위주로 했으나, 점차 질을 위주로 한 공급이 이루어지고 이에 걸맞은 수요가 형성되는 등 시장변화, 도로 건설 등 각종 개발사업은 해당 지역 내 토지의 가치를 증가시키는 점 등을 면밀히 검토할 경우 수익성 높은 부동산투자계획을 수립할 수 있을 것입니다.

5. 울보는 부동산투자를 못한다.

 부동산투자는 순전한 자기 책임이며, 수익 역시 내 자신에게 돌아옵니다.
부동산시장에서는 부동산을 거래한 이후에는 뒤를 돌아보지 말라고 합니다. 즉 부동산을 매각한 사람은 매각한 부동산 가격이 상승한 것을 보면서 괜히 팔았다며 후회하는 경우가 많으며, 부동산을 산 사람은 이 부동산 말고 다른 부동산을 샀으면 더 많은 수익을 확보할 수 있었지 않나 하는 후회를 하는 경우가 많습니다. 문제는 부동산 자체가 가격이 높아, 거래 후 가격 변동액수 등을 깊이 생각할 수록 정신적인 충격이 점점 심해지게 되는 것입니다.
 이런 사례는 대부분의 투자자들에게서 나타나며 그 후회의 횟수나 깊이만 다른 뿐으로, 전문적인 투자자일수록 뒤를 돌아보는 횟수가 적고, 후회할 시간에 다음 투자에 대비하는 합리적인 자세를 보이고 있습니다.
 물론, 부동산투자 대상물 선정이나 입지선정 등을 잘못해서 이와 같은 후회를 하는 것은 당연한 것이고, 이는 다음 투자에서 실수를 최소화 할 수 있는 바람직한 현상이나, 부동산투자에서는 한번 잘못된 선택이 가져오는 투자수익의 결손은 그 액수가 큰 것을 감안하여 확신이 있는 투자가 필요하며, 확신을 가지고 한 투자에 대해서는 가능한 한 뒤를 돌아보지 않는 투자자의 자세가 필요합니다.
 특히, 자신이 지식으로 투자 수익을 분석하고 스스로 투자계획을 수립할 수 있는 능력이 없이, 남들을 따라 부동산투자를 하는 사람은 주변의 친지나 중개업자의 말만 믿고 투자를 했다가 후회를 하는 경우가 많습니다. 이들 전문가는 투자계획 수립에 조언을 해주는 등 부동산투자에 많은 도움을 줄 수 있지만, 이들이 투자에 책임을 지지 않는다는 점을 명심하고 항상 자신의 능력과 지식에 알맞은 투자계획을 수립하고, 이에 의거한 부동산투자를 해야합니다.

■ 아파트 투자 상식

1. 아파트란?

 우리가 보통 "아파트"라고 부르는 것을 법률에서는 5층 이상의 공동주택이라고 정의하고 있습니다. (주택건설촉진법 시행령 제2조 제1항 참조) 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660제곱미터를 초과하는 주택은 "연립주택", 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660제곱미터 이하인 주택은 "다세대주택"이라고 합니다.
 주택건설촉진법에서는 "주택"이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함) 또는 건축물의 일부를 의미하며, 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.(제3조 참조)
 공동주택이란 대지와 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 의미합니다.
 국민주택이란 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택을 말한다. 보통 국민주택에는 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 서울시도시개발공玲?같이 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 건설하는 주택 중 85제곱미터이하의 주택을 포함하고 있습니다. 민영주택이란 이들을 제외한 주택을 의미합니다.
 주택조합이란 동일 또는 인접한 시(특별시와 광역시 포함)·군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 "지역조합"과 동일한 직장에 근무하는 주택이 없는 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 "직장조합", 법률에서 정한 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 "재건축조합"을 의미합니다. 또한, 주택조합에서 건축하는 주택을 "조합주택"이라고 하며, 같은 의미로 "지역조합주택"이나 "직장조합주택", "재건축주택"이라고 부르기도 합니다.
 이와 같은 법률상의 구분 이외에 분양방법에 임대아파트와 분양아파트로 구분되며, 임대아파트는 5년 이하의 단기임대 기간 이후에 분양을 해주는 통상적인 임대아파트와 5년을 초과하는 장기임대, 기한의 정함이 없이 임대되는 영구임대 등으로 구분됩니다.

2. 아파트 취득 방법

 지금까지 우리 나라 정부의 주택정책은 낮은 주택 보급률을 높이기 위한 양적인 보급 정책이 주도해왔으며, 이 과정에서 20호 이상의 공동주택을 신축해 판매를 하기 위해서는 주택건설촉진법과 주택공급에관한규칙에서 정한 절차에 의해 판매하는 "분양제도"가 제정되어 시행되고 있습니다.
 분양된 아파트는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 형태를 지니고 있는 것으로 흔히 "분양권"이라고 불리고 있습니다.

 투자자가 아파트 구입하는 방법에는 기본적으로 신축아파트를 분양을 받는 방법과 분양권을 구입하는 방법, 완성된 아파트를 구입하는 방법의 3가지가 있습니다.
 
 신축 아파트를 분양 받는 방법은 제도에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
 1) 청약저축에 가입하여 순위에 따라 국민주택을 분양 받는 방법(일반분양)
 2) 청약예금이나 청약부금에 가입하여 순위에 따라 민영주택을 분양 받는 방법(일반분양)
 3) 도시 근로자에게 분양하는 근로복지주택을 분양 받는 방법
 4) 단기 임대주택에 입주 해 임대기간 종료 후 분양을 받는 방법
 5) 도시 근로자에게 임대하는 근로복지 임대주택에 입주 해 임대기간 종료후 분양 받는 방법
 6) 지역조합에 가입하여 분양 받는 방법
 7) 직장조합에 가입하여 분양 받는 방법
 8) 재건축 대상 아파트를 구입하여 재건축 아파트를 분양 받는 방법
 9) 재개발 지역의 주택을 구입하여 재개발 아파트를 분양 받는 방법
10) 도시지역 내 철거민의 도시개발공사 입주권을 구입하여 도시개발공사 아파트를 분양 받는      방법(명의변경 횟수 제한)
11) 택지개발지역 내 철거민의 입주권을 구입하여 분양 받는 방법(명의변경 횟수 제한)
12) 택지개발지역 내 철거민으로부터 공동주택용지 대토를 구입하여 속칭 "대토아파트"를 분양    받는 방법

 분양권은 과거 일정기간 동안 팔고 살 수 없었으나, 올해부터는 자유롭게 사고 팔 수 있습니다. 이 때 분양권이란 상기 12가지 방법에 의해 아파트를 분양 받은 후 분양 계약을 마친 분양자가 자신이 가진 권리(중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리)를 의미합니다.
 다만, 임대주택의 경우에는 임대기간 중 임차권을 전매할 수 없으며, 기타 주택의 경우에도 분양 회사에서 정한 조건에 따러 전매 시기나 조건이 변경될 수 있습니다.(상세한 아파트 분양 방법과 분양권 매매 방법은 다음 강의에서 설명합니다.)

3. 좋은 아파트단지 선택

 아파트는 가족의 거주를 위한 용도로 사용되는 부동산입니다.
따라서, 좋은 아파트단지란 주민의 거주를 위한 각종 편의시설 등을 갖추고 있으며, 인근 지역에 거주자의 편익을 위한 각종 시설이 잘 갖추어지고, 양호한 주거환경을 갖춘 곳에 위치한 아파트단지를 의미합니다.
 아파트를 구입할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 아파트 단지의 전체 세대수를 살펴보아야 합니다. 세대수가 적은 단지의 경우 일반적으로 관리비가 비교적 많이 부과되고 주변의 생활편의 시설도 미비한 경우가 많기 때문입니다. 따라서 아파트 단지의 세대수는 500세대 내지 700세대 이상의 대단지인 것이 좋습니다. 특히 아파트의 경우 단지 입구부터 각 세대까지 거리가 먼 것이 대부분이어서, 단지에 가까운 곳에 생활편의시설이 밀집되지 않으면 생활에 상당한 불편을 느끼게 됩니다.
 아파트 단지의 평형별 세대수 분포는 거주자들의 사회적, 경제적인 수준을 가늠하는 것으로, 구입하는 아파트의 평형은 해당 단지에서 가장 일반적인 평형으로 선택하면, 거주기간 동안에 이웃과의 관계나 자녀의 교육 등의 문제 발생이 최소화 될 수 있습니다. 기타 최근에는 자동차 보급이 보편화됨에 따라 단지 전체의 주차장 면적이나, 차량진입도로 등도 아파트 단지 선택에 중요한 사항이 되고 있습니다.
 아파트 단지는 도로나 지하철 등 교통시설에서 접근이 편리해야 합니다. 특히, 서울이나 수도권 지역의 경우에는 지하철이 생활화 되어있어, 지하철역으로부터의 거리에 따라 아파트 가격이 차이가 날 수 있는 것으로, 개인의 아파트부터 지하철역까지 실제 도보 시간이 20분 이내인 것이 좋습니다.
 최근에는 쾌적한 주거환경이 아파트 선택의 가장 커다란 요인으로 인식되고 있으며, 좋은 환경을 지닌 아파트의 경우에는 인근 지역의 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다. 따라서, 단지 가까운 곳에 녹지나 공원이 많을수록 주거
 시공회사의 인지도는 아파트 가격에 영향을 미치고 있습니다. 어떤 전문가는 시공회사에 따라 5% 정도까지 아파트 가격이 차이가 난다고 주장하고 있습니다. 시공회사에 따라 반드시 이와 같은 가격 차이가 난다고 볼 수는 없으나, 유명 회사의 아파트가 다른 회사의 아파트에 비해 잘 팔리는 것은 부인할 수 없습니다.
 아파트 단지는 단지 내 부대 복리시설(운동시설, 문화시설, 놀이터 등)의 규모와 종류가 충분하고, 해당 지역의 주거지역으로서의 발전 가능성을 가진 것이 좋습니다. 기타 학교나 동사무소, 우체국, 은행 등 공공시설이 도보 통행이 가능한 반경 700미터 이내에 위치한 단지가 좋습니다.
 반면에 공해 공장이나 쓰레기처리장, 열병합발전소와 같은 혐오시설이 가까이 있거나 자동차전용도로나 철도가 인접해 소음이 많은 있는 경우, 홍수나 산사태 등 자연재해의 우려가 있는 지역에 위치한 아파트 단지는 가격이 낮을 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않습니다.　

4. 좋은 아파트 선택

 대부분의 아파트는 전문건설회사가 건축하기 때문에, 단독주택에 비해 부실 공사의 가능성이 적은 것은 편입니다. 따라서 아파트를 구입할 때에는 구조와 건축물의 하자여부 보다는, 한정된 공간에 배치된 아파트의 특성을 감안하여 가족생활의 편의사항들을 우선적으로 점검해야 합니다. 다만, 10년이 지난 아파트의 경우에는 배관이나 시설이 노후화되어 관리비가 많이 소요되므로, 투자용으로 아파트를 선택할 경우에는 입주 후 5년 이내의 아파트가 좋습니다.
 아파트의 난방방식은 겨울철 관리비 문제뿐만 아니라, 주거생활의 편리함을 좌우하는 것으로, 지역난방이나 중앙난방 방식의 단지를 선택하는 것이 좋으며, 단독난방 방식의 아파트는 연료비나 보일러 관리의 어려움 등의 문제로 인기가 낮은 실정입니다.
 아파트는 한정된 공간에 주거의 모든 기능이 집중적으로 배치된 것으로, 반드시 구입하려는 아파트의 침실 갯수나 내부구조가 자신과 가족들의 생활방식에 적당한지 여부를 상세히 점검해야 합니다. 또한 주방이나 다용도실 등 주부공간의 적정배치 여부도 함께 검토해야 합니다.

 최근 분양되는 아파트의 평형은 대부분이 전용면적과 공용면적 뿐만 아니라 지하주차장까지 포함됩니다. 따라서, 아파트 구입가격이 적당한가를 알아보려면 반드시 구입가격을 전용면적으로 나눈 평당가격을 기준으로 하는 것이 좋습니다. 전용면적은 가족전체가 이용할 수 있는 실제 공간의 크기를 의미하는 것으로, 해당 아파트가 가족들이 살기에 적당한가를 알아보기 위해서는 반드시 전용면적을 기준으로 판단하는 것이 좋으며, 보통 가족 한사람 당 4평 내지 5평 정도면 거주에 어려움이 없는 것으로 알려져 있습니다.
 아파트는 많은 세대들이 인접하여 거주하는 것을 감안하여 각 세대간의 방음이나 프라이버시 침해의 가능성 등을 점검해야 하며, 욕실이나 주방 천장에 물이 새는지, 화장실 등의 환기가 잘되는지 여부와 일조권, 전망 등을 사전에 점검하는 것이 좋습니다. 아파트의 방향과 일조권은 아파트 가격과 환금성에 큰 영향을 미치는 것으로 남향이고 일조권이 좋은 집은 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리합니다. 특히, 한강이나 대형 공원에 인접한 아파트의 경우에는 같은 단지 내 아파트 사이에도 전망이 좋은 아파트가 높은 가격에 거래되고 있으며 다른 아파트보다 빨리 팔리고 있습니다.
 기타 대로변이나 지하철 등에 접해 있는 동은 피하는 것이 좋습니다. 소음이 심하고 대로변의 경우 먼지가 많이 일어나 살기 불편할 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않는다. 　

5. 아파트 내부 점검

 먼저 방문과 창문을 점검합니다. 문이 뒤틀리거나 아귀가 맞지 않아서 문의 개폐가 부자연스럽거나, 새시창문이 들뜬 채 열리고 레일바퀴가 휘어져서 열고 닫기가 힘든 경우도 있습니다. 또한 현관이나 출입문의 손잡이 등이 흔들리거나 비정상적으로 부착되어 있지는 않은가의 여부도 확인해야 합니다. 특히 창문 유리창의 파손여부는 이사짐이 들어 오기전에 미리 점검하고, 만약 파손된 경우에는 즉시 따져 불필요한 마찰을 피하는 것이 좋습니다.
 두번째로 가스와 전기설비를 점검해야 합니다. 가스를 점검하는 방법은 가스밸브를 잠그고 개폐기와 가스레인지의 이음새 등에 비눗물 칠을 하여 가스유출여부를 확인합니다.
 전기설비의 경우는 두꺼비집의 개폐기 스위치를 내린 후 전기가 모두 나가는지 확인하고 반대로 개폐기 스위치를 올린 후 모든 조명기기에 불이 들어오는지를 점검해야 합니다. 또 전기나 전화콘센트가 제자리에 제대로 설치되어 있으며, 표시된 전압의 전기가 제대로 들어오는지도 살펴보아야 합니다.
 세번째로 상수도와 하수도를 점검합니다. 주방과 욕실, 그리고 변기와 다용도실의 물을 틀어봐서 물이 잘 나오고, 물 빠지는 소리가 시원한지를 들어봅니다. 특히 싱크대의 배관은 싱크대 안에 설치되어 있어 물이 새면 큰 문제이므로 철저히 확인해야 합니다. 또한 욕실이나 다용도실 바닥의 배수구도 반드시 점검해야 합니다. 이외에 욕실과 주방의 천장, 그리고 외부에 접한 창문의 위 부분을 자세히 관찰하여 물이 샌 흔적이 없는지 살펴보아 방수가 잘되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
 네번째로 타일벽면과 바닥으로 마감된 공간에서는 깨지거나 금이 간 타일, 또는 떨어진 타일이 없는가를 점검합니다. 허술하게 붙어 있을 경우 굴러 떨어져 다칠 염려가 있기 때문입니다.

 다섯번째, 붙박이장 등 분양업체에서 제공한 각종 가구들을 점검합니다. 이들 가구는 칠이 잘되어 있고 잘 보존되어 있는가의 여부와, 문이 잘 닫히고 저절로 열리지 않는지 여부, 서랍의 개폐가 어렵지 않은지 등을 살펴보아야 합니다.
 기타 점검사항으로, 방바닥의 수평여부를 확인하려면 탁구공을 바닥에 굴려보아 확인할 수 있고, 환기통으로 냄새나 연기가 잘빠져나가는지의 여부는 얇은 깃털을 환기통 부근에 대어보면 됩니다. 즉 바람에 깃털이 흔들리는 것이 보이면 환기가 잘 된다는 증거입니다. 방음이 잘되는가의 여부는 위층의 소음이 얼마나 차단되는지, 또 위층이나 옆집에서 상수도를 사용할 때 어느 정도 소음이 들리는지 확인합니다.　

6. 아파트 거래 시점

 우리 나라의 경우 봄과 가을에는 이사 수요가 몰리면서 아파트 거래는 이 시기를 따라 활성화되고 있어, 봄과 가을 이사철에는 가격이 상승될 뿐만 아니라 좋은 아파트를 선택하기도 어렵습니다.
 아파트 투자자가 좋은 아파트를 보다 저렴한 가격에 구입하기 위해서는 이사철을 피하는 것이 바람직하며, 구입한 아파트를 매각하기 위해서는 이사철이 끝나기 직전의 시점을 선택하는 것이 좋습니다.
 통상적으로 강남이나 송파, 강동, 목동, 노원 등 대단지 지역에서 아파트 거래는 이사철이 시작되기 2개월 이전 시점부터 1개월 이전 시점까지 형성되며, 설날과 추석이 지나면 물량이 늘어나고 가격이 하락하기 시작합니다. 2개월 이전 시점부터 거래가 시작되는 것은 이사철에 아파트가격이 상승하는 것을 경험한 수요자들이 구입을 서두르기 때문입니다.
 이와 같은 거래 시기를 감안할 경우 이들 지역에서 아파트를 구입하기 위해서는 늦어도 11월말부터 조사를 시작하여 12월 초순 이내에 계약하는 것이, 가을에는 늦어도 8월 초순부터 조사를 시작하여 8월 중순경에 계약을 하는 것이 바람직합니다.
 물론 이와 같은 시점 선택은 평상적인 부동산 경기가 지속되는 경우에 해당되는 것이며, IMF와 같은 경제대란으로 인해 부동산 경기가 극도로 하강하거나, 특별한 호재에 의해 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 적용할 수 없습니다.
 부동산 경기가 극도로 하강하여 급매물이 지속적으로 시장에 나올 경우에는 봄철 이사철 이전에 구입하는 것이 바람직합니다. 반면에, 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 가격 상승이 언론을 통해 알려지기 이전에 구입해야 하며, 일단 언론을 통해 아파트 가격 상승 문제가 여론화 될 경우 가격의 하락이나 장기간의 침체가 뒤따를 수 있습니다.

■ 분양권 투자 상식

1. 분양권이란?

 분양권이란 아파트를 분양 받은 후 분양 계약을 마친 분양자에게 발생한 권리로서,  중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 해당 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
 과거 아파트는 최초 분양자가 반드시 입주해야 했으며, 일정 기간(전매금지기간) 동안 다른 사람에게 팔 수 없었습니다. 그러나, 올해 8월부터는 주택건설촉진법 제38조의3(주택의 전매행위 등의 제한) 규정에 삭제됨에 따라 입주한 아파트는 입주 즉시 다른 사람에게 매각할 수 있을 뿐만 아니라, 입주 이전에도 분양권을 자유롭게 매▤?수 있습니다.
 분양권이란 아파트의 분양자로 확정되어야 하는 것으로, 일반 분양 아파트의 경우에는 당첨이 되어 분양 계약을 체결함으로써, 분양자로서의 지위가 확정된 시점부터 분양권의 거래가 자유롭게 되는 것이다.
 현재 부동산 시장에서는 이와 같은 분양권 이외에 아파트 분양 신청만 한 사람의 권리나, 아파트 분양에 필요한 청약예금통장이 거래되고 있으며, 이를 분양권이라고 부르는 경우가 많습니다.
 그러나 주택건설촉진법 제47조(공급질서교란 금지)에서는 다음과 같은 증서나 지위의 양도를 금지하고 있으므로, 유의해야 합니다.

   o 아파트 분양을 위한 예금통장(청약저축통장과 청약예금통장, 청약부금통장)
   o 주택상환사채
   o 주택조합에 가입할 수 있는 지위(=자격)
   o 시장 등이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서(다만, 서울시의 경우 철거민의 사정을 고려하여 1회에 한하여 합법적으로 명의변경을 해주는 예       외 규정이 적용되기 함.)
   o 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주       대책 대상자확인서(다만, 경우에 지역에 따라서는 철거민의 사정을 고려하여 횟수를 정하       여 합법적으로 명의변경을 해주는 예외 규정이 적용되기 함.)

 만약, 이들 증서를 양도한 경우(매매·증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 예외임)에는 이미 체결된 주택의 공급계약이 취소되며, 이미 입주한 이후에도 분양가격만 되돌려주고 환수될 뿐만 아니라, 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.
 이와 같은 거래 제한에 해당되지 않는 안전한 투자를 위해서는 아파트별로 분양자로 확정되는 시점이 언제인가를 알아야 합니다. 현행 아파트 분양제도에서는 아파트 분양자로 확정되는 시점부터 재당첨이 금지되는 것으로, 다음과 같은 아파트 분양 재당첨 금지 기준일이 분양자로 확정되는 시점으로 볼 수 있습니다.

   o 분양주택의 제1,2,3순위 당첨자 : 입주자선정일(당첨일)
   o 분양주택의 예비당첨자중 계약자 : 공급계약 체결일
   o 분양 전환되는 임대주택을 분양 전에 임차권을 양도받은 자 : 사업주체가 통보한 당첨일
   o 사원주택의 입주대상자 : 사업계획 승인일
   o 직장·지역 조합원 : 사업계획 승인일
   o 직장·지역 조합의 임의분양 조합원 : 조합원으로 선정된 날
   o 재건축 조합원 : 사업계획 승인일(법률상 금지되어 있지는 않음)
   o 재건축 조합의 임의분양 조합원 : 조합원으로 선정된 날
   o 재개발 조합원 : 관리처분계획인가일(법률상 금지되어 있지는 않음)
   o 기업이 직접 건설하는 근로자주택의 입주자로 선정된 자 : 사업계획 승인일
   o 대한주택공사, 지방자치단체, 주택사업자가 건설하는 근로자주택의 입주자로 선정된 자 :       입주자 확정일

 또한, 임대아파트의 경우에는 임대주택법에 의해 임대권리(임차권)를 양도하거나 다른 사람에게 세를 줄 수 없으며, 임대아파트 임차권을 거래할 경우 임대주택법에 의거 처벌을 받고 해당 아파트를 환수 당하게 됩니다.
 기타 아파트에 따라서 분양계약이나 기타 법률의 규정에 의한 거래 제한이 있을 수 있으므로, 분양권을 거래할 경우에는 해당 아파트를 분양한 회사나 조합사무소, 혹은 관할 구·시·군청의 주택과를 방문해 상세한 거래 제한 사항 등을 확인해야 합니다.　

2. 분양권 투자의 장단점

 분양권의 구입의 가장 큰 장점은 청약예금에 가입하지 않고도 원하는 곳의 아파트를 동·호수와 입주시기까지 골라서 구입할 수 있다는 것입니다.
 분양권을 구입할 때는 기존의 아파트를 구입할 때처럼 한꺼번에 큰돈을 들이지 않아도 됩니다. 반면에, 가격 변동은 기존의 아파트와 같으므로, 동일한 비율로 아파트 가격이 상승하더라도 투자액을 대비할 경우 투자수익률이 더 높아집니다.
 기타 분양권을 판 사람은 국민주택의 경우 5년, 민영주택은 2년씩으로 규정한 재당첨금지 제한을 받게 되나 분양권을 산 사람은 재당첨 제한이 적용되지 않습니다. 또 분양권은 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고도 간단한 절차만 거치면 거래할 수 있습니다.
 반면에 1999년도 연말 안에 신규주택을 분양 받을 경우 5년 이내에 팔 경우 양도소득세가 면제되나, 분양권을 구입한 사람에게는 이 규정이 적용되지 않으며, 球?부동산은 대부분 등기부등본을 통해 권리관계를 명확하게 알 수 있으나, 분양권은 이런 제도적 장치가 미비하여 거래사고가 발생될 가능성이 있는 단점이 있습니다.　

3. 분양권 거래 절차

 분양권이란 부동산이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로, 등기를 하지 않고 거래가 되는 것이나, 계약서 검인 절차는 거쳐야하며, 기타 안전한 거래를 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.(일반 분양 아파트 기준)
① 계약 당사자간의 분양권 매매 계약서 작성 : 특별한 양식은 없으나 부동산 계약서가 갖추어야 하는 다음의 기본 사항은 포함해야 합니다.
   o 당사자
   o 목적부동산
   o 계약연월일
   o 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
   o 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
   o 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
② 명의변경 : 매도자와 매수자는 함께 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축, 직장, 지역 등)을 찾아가 명의 변경을 요청해야 합니다. 일반분양 아파트는 건설회사로, 조합아파트는 건설회사 또는 조합 등으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청해야 합니다.
③ 대출 승계 : 대개 분양 받을 때 대출을 받기 때문에 분양권을 살 때도 대출을 알선 받는 것이 일반적입니다. 이 경우는 건설업체나 조합에 명의 변경 요청과 함께 대출 알선을 요청해야 합니다. 금융기관에서는 원래의 분양계약자와 분양권 매입자간 중도금 대출에 대해‘채무인수계약’을 맺도록 해 대출금 명의를 분양권 매입자 명의로 바꿔놓는 절차를 거치게 됩니다.
④ 계약서 검인 : 명의 변경이 끝난 뒤 매수자는 해당 시·군·구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인 도장을 받으면 됩니다. 일반 분양 아파트나 조합주택 모두 검인절차를 밟아야 합니다.(일반적으로 분양권은 등기이전 절차가 없으나, 조합주택의 경우 토지지분에 대한 명의변경 절차가 필요할 수 있습니다.)
⑤ 세금 신고 : 분양권은 매수자에게는 취득세나 등록세가 부과되지 않습니다. 그러나 분양권을 판 사람에게는 양도차액에 대한 양도소득세가 부과되며, 양도세는 분양권 매매 잔금 지급일로부터 2개월째 되는 달의 마지막날까지 주거지 관할 세무서에 자진 신고해 납부해야 합니다.

4. 분양권 구입시 주의점

 분양권을 구입하기 이전에 사업시행자(모델하우스나 조합사무실 등)에게 문의해 현재의 소유자가 누구인지 확인하는 것이 좋습니다. 어떤 사람들은 분양계약서 원본과 계약금 등 납입 영수증 등을 소지한 사람을 해당 분양권의 실제 소유자로 간주하고 계약을 하는 경우도 있으나, 간혹 문제가 발생되는 경우도 있습니다.
 분양권 매매계약을 체결할 때에는 반드시 매도자의 주민등록증을 보고 분양권 소유자 본인인지 여부를 확인해야 하며, 사업시행자가 발급한 원본 계약서와 계약금 및 중도금 영수증 원본을 확인한 후 계약을 체결해야 합니다. 이는 분양권을 이중으로 매각하는 것을 방지하기 위해서입니다. 입주 후 등기이전 이전에는 이와 같은 원본서면이 없어 이중 매매가 이루어질 수도 있으므로, 이에 유의해야 합니다.
 간혹 분양권을 구입한 후 자신의 명의로 변경하지 않고 되파는 경우가 있습니다. 이 경우 분양회사의 분양자 명단과 실제 소유자와 다르게 되나, 실제 소유자가 분양계약서 원본과 영수증을 소지하고 있고 분양 받은 사람과 실제 소유자 사이에 작성한 계약서를 소지하고 있는 것이 일반적입니다. 이런 경우에는 해당 분양권의 구입 계약을 체결하기 전에 현재 분양권 소유자로 등재된 사람을 직접 만나 실제 소유자에게 매각한 사실을 만나 확인해야 할 것입니다.(매도자나 중개업자가 제시하는 전화번호를 맹목적으로 신뢰할 경우 문제가 발생될 가능성이 있습니다.) 분양권의 2중매매를 방지하기 위해서는 가능한 한 계약금과 잔금 사이 기간 최단기간으로 단축하는 것이 좋습니다. 때에 따라서는 사업시행자가 발급한 원본 계약서나 각종 영수증서 원본 등을 매수자나 중개업소에서 보관하여 2중매매를 방지하기도 합니다.
 분양권 거래 이전에 건설회사나 조합(재건축, 지역, 직장) 등을 통해 구입 대상 분양권에 대한 가압류나 가처분 신청이 설정돼 있는지 반드시 확인해야 합니다. 가압