서울 노원구에 사는 A씨는 1가구 1주택자이다. 그는 정년퇴임 후 퇴직금으로 2년 전 오피스텔을 분양 받아 잔금 납부만 남겨 둔 상태이다. A씨는 요즘 오피스텔을 주택 용도로 사용하면 주택으로 분류된다는 말을 듣고 걱정이 이만 저만이 아니다. 2주택자에 해당되어 양도차익에 대한 중과세를 피할 수 없기 때문이다. A씨가 오피스텔을 주택으로 사용할 경우 절세 방법이 과연 없을까?

상가와 함께 오피스텔이야말로 가장 일반적으로 생각하게 되는 부동산 투자 대상일 것이다. 둘 다 공통적으로 일정 금액의 임대수익을 얻을 수 있고, 향후 부동산 가격이 상승하게 되면 양도 차익을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 오피스텔은 주거용 및 업무화수분라는 두 가지 용도로 동시에 사용 가능한 특이한 성격 때문에 절세 문제에 보다 신중한 대응이 요구된다.

주거용인가? 업무용인가?
A씨가 오피스텔을 주거용으로 사용하면 1가구 2주택에 해당된다. 이때 월세로 임대했을 경우 종합소득세는 물론 종부세도 해당되는지 판단해 봐야 한다. 또 부동산을 처분할 때는 양도차익의 50% 세율로 세금이 매겨지고(다만, 2010.12.31일 이전에 양도하게 되면 일반세율을 적용받는다) 장기보유 특별공제도 받을 수 없다. 하지만 오피스텔이 업무화수분라면 A씨는 1가구 1주택이 된다. 다만 업무용 건물 임대 시 부가가치세와 종합소득세를 내야 한다. 종합소득이 증가했다면 국민연금과 건강보험 납부 금액이 증가할 수 있다.

오피스텔을 주택으로 사용할 경우 절세 방법
오피스텔로 거주지를 옮기고자 한다면 오피스텔 취득일로부터 2년 내에 기존 주택을 처분해야 한다. 새로 취득하는 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 내야 할 양도세는 없기 때문이다. 즉, 일시적인 1세대 2주택 에 해당돼 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

시가 상승 가능성이 충분하나 2주택에 대한 세금이 부담스럽다면?
새로 취득하는 오피스텔이 향후 시가 상승 가능성이 충분하나 2주택에 대한 세금이 부담스럽다면 입주권 상태로 자녀에게 증여하자. 증여 후에는 각각 1주택자가 되어 세금 중과를 피할 수 있기 때문이다. 단 세대 분리 가능한 자녀(만 30세 이상 자녀, 소득 발생 자녀, 결혼한 자녀 등)에게 부담부증여를 하는 것이 가장 좋다. 이때 분양 잔금 납부, 대출금 상환, 세금 납부 등은 자녀가 본인의 소득으로 지출해야 한다는 점을 주의해야 한다.

부동산은 언제나 사전에 세무대리인과 상담을...
오피스텔이 향후 가격 상승 가능성이 희박하다면 잔금을 청산하기 전에 입주권 상태에서 처분하는 것이 좋다. 잔금을 치르고 입주 후에 팔게 되면 취득 관련 비용의 지출은 물론 50%의 양도세율(1가구 2주택 양도, 2010년까지는 한시적 중과배제)이 적용될 수 있기 때문이다. 다만, 현재 입주권 상태로 양도할 경우에는 부동산의 양도가 아닌 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도로 봐 6~35%의 세율(보유기간이 2년 이상)로 양도세를 계산해 세금이 그만큼 줄어든다.