분양권 취득땐 양도세 감면 안돼
 
 
Q. 감면대상이 되는 ‘미분양주택’이란?

A. 2009년 2월 12일 현재 미분양주택으로서 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택이거나, 2009년 2월 12일 이후 분양하는 신축주택으로서 2010년 2월 11일까지 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하는 신축주택을 말한다.

이 밖에 주택의 시공사가 대물변제받은 미분양주택으로서 해당 시공사와 매매계약을 체결하고 취득하는 주택, 미분양 리츠ㆍ펀드가 취득한 미분양주택으로서 해당 미분양 리츠ㆍ펀드와 매매계약을 체결하고 취득하는 주택도 포함된다.

또 대한주택보증에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6개월내에 건설업체가 환매해 분양하는 주택으로서 건설업체와 매매계약을 체결하고 취득하는 주택도 감면대상이다.

Q. 그럼 2월 11일 이전에 계약한 주택에 대해선 양도세 감면을 못 받는건가?

A. 그렇다. 미분양주택 양도세 감면 대책을 발표한 2009년 2월 12일 현재 미분양주택에 대한 수요로 볼 수 없기 때문이다.

Q. 이미 분양계약을 끝낸 주택을 계약 해지하고 새롭게 취득할 경우 어떻게 되나?

A. 양도세 감면 혜택을 받기 위해 편법으로 취득한 주택은 대상이 되지 않는다. 예를 들어 제3자가 2월 12일 이전에 분양계약을 체결하고 6월 30일 계약을 해지함으로써 건설업체가 보유중인 주택을 취득한다면 2월 12일 현재 미분양주택이 아니므로 대상이 아니다.

Q. 분양권 취득도 감면 대상인가?

A. 아니다. 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택에 대해서만 감면된다.

Q. 임대 후 분양전환되는 임대후분양아파트도 감면대상인가?

A. 아니다. 입주사실이 있는 주택은 감면대상에서 제외된다.

Q. 계약시점에는 수도권 과밀억제권역 밖이었으나 양도 당시에는 수도권 과밀억제권역에 해당될 경우 100% 감면 받나, 60% 감면받나?

A. 100% 감면 받는다. 건설업체와 최초로 매매계약을 체결한 시점을 기준으로 하기 때문에 수도권 과밀억제권역 밖의 감면률을 적용받아 5년간 발생한 양도세의 100%를 감면받을 수 있다.

Q. 취득 후 5년 이내 팔면 양도세를 지방은 100%, 서울을 뺀 수도권 과밀억제권역은 60% 감면받는다지만 취득 후 5년이 지나서 팔면 어떻게 되나?

A. 5년간 발생한 차익이 60% 또는 100% 공제될 수 있도록 만든 산식에 따라 양도차익을 계산, 그만큼에 대해 양도세가 부과된다. 계산은 '(실지거래가액에 따른 양도세)*(5년시점의 기준시가-취득당시 기준시가)/(양도당시 기준시가-취득당시 기준시가)'에 따른다.
예를 들어 5억원에 취득(공시가격 4억원)한 미분양주택을 취득 5년 시점(시가 8억원, 공시가격 6.4억원)을 지나서 10억원(공시가격 8억원)에 팔 경우 감면대상 소득금액은 5억원*(6.4-4)/(8-4)억원=3억원이다. 3억원을 뺀 2억원에 대해서만 일반세율(6~33%) 및 장기보율특별공제(연 3%, 최대 30%) 등을 적용하면 된다.

Q. 양도세 감면을 받으려면 확인절차가 필요하다는데?

A. 매매계약을 한 이후 관할 시장, 군수, 구청장 등으로부터 매매계약서(2부)에 미분양주택임을 확인받아야 한다. 이 서류 사본은 양도시 관할 세무서에 과세표준확정(예정)신고할 때 제출돼야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.