미국발 금융위기로 달러대비 원화 가치가 하락한 기회를 이용해 재외동포 등 비거주자의 국내 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 또한 정부는 해외 투자자의 국내부동산 투자 활성화로 외자를 유치하고자 비거주자의 국내부동산 투자에 대해 각종 세제혜택을 주는 방향으로 세제를 개편할 움직임을 보이고 있다.

이에 비거주자가 국내부동산을 취득해 양도할 경우 예상되는 세금문제를 검토해 본다.
 
◆비거주자란

국내에 주소가 있거나 1년 이상의 거소가 있는 자는 거주자에 해당하고 거주자에 해당 하지 않는 자를 비거주자로 본다. 따라서 국적은 거주자·비거주자를 판단하는 기준이 아니고 주소 또는 거소 유무가 그 판단기준이다. 거주자 또는 비거주자의 판단은 소득세법 제1조 및 동법 시행령 제2조 내지 제4조에 따른다.  

◆비거주자의 양도소득세 납세지

한국에 국내 사업장이 있는 경우에는 국내사업장(제조장, 판매장, 임대부동산 등)소재지 관할세무서장에게 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 국내 사업장이 없는 경우에는 양도소득이 발생하는 장소 즉, 부동산소재지를 관할하는 세무서장에게 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

◆비거주자에 대한 양도소득세 부과의 일반원칙

비거주자가 국내 부동산을 양도한 경우 양도소득 과세표준과 세액계산 및 신고납부에 관한  소득세법 등의 적용은 거주자와 같다. 양도가액, 취득가액, 필요경비는 계약서 및 증빙서류 등에 의하여 입증되는 실지거래가액을 기준으로 계산된다. 양도소득 기본공제(250만원), 장기보유특별공제[1세대 1주택 양도: 8%×보유연수(최대 10년 이상 보유 80%), 1세대1주택 외 부동산 양도: 3%×보유연수(최대 10년 이상 보유 30%)]도 거주자와 같다.

◆양도소득세 과세특례 적용의 배제

비거주자는 소득세법상 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 또한 조세특례제한법상 과세특례도 원칙적으로 비거주자에게는 적용되지 아니한다.
 
예컨대 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면), 동법 제70조(농지대토에 대한 양도소득세의 감면), 동법 제77조의 3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) 동법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면), 동법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례), 동법 제98조(미분양주택에 대한 과세특례), 98조의 2(지방미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례), 동법 제99조(신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면), 동법 제99조의 3(신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례), 동법 제99조의 4(농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 등은 비거주자에게 적용되지 아니한다.

다만, 조세특례제한법 제77조(공익사업용 등 토지에 대한 양도소득세의 감면)는 비거주자에게도 적용된다. 그러므로 비거주자가 부동산을 양도한 경우 구체적으로 조세특례제한법상 적용받을 수 있는 과세특례를 검토하는 것이 필요하다.

그리고 정부는 재외동포 등 비거주자의 국내투자 활성화로 외자를 유치하기 위해 한시적으로 다음의 과세특례의 도입을 추진 중에 있다. 추진 내용은 다음과 같으며 국회에서 관련법이 입법돼야 시행될 사항이다. 

△ 재외동포 등 비거주자의 국내 기존주택 취득에 대한 양도세 한시 감면
재외동포 등 비거주자가 2009.3.16부터 2010.2.11까지 취득하는 ‘기존주택’에 대해 다주택자 중과배제(기본세율 적용), 양도소득세 10% 세액공제

△ 재외동포 등 비거주자의 국내 미분양주택 취득시 양도세 한시 감면
2009.3.16부터 2010.2.11까지 재외동포 등 비거주자가 취득하는 미분양주택에 대해 과밀억제권역을 제외한 지역에 한해 5년간 양도세 전액면제, 서울을 제외한 과밀억제권역은 5년간 양도세 60% 감면

◆거주자의 해외이주에 따른 1세1주택 비과세특례

국내에 1주택만 소유하고 있던 거주자가 해외이주법에 의한 해외이주로 비거주자가 되거나 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 출국하여 비거주자가 된 상태에서 출국일로부터 2년 이내에 국내에 거주 당시 소유하던 1세대 1주택을 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 1세대1주택 양도로 보아 비과세된다.
 
그러나 비거주자가 된 상태에서 국내에 1주택을 취득하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 다만 재차 국내에 입국하여 거주자가 된 이후 1세대1주택 비과세요건을 충족한 후에 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 비과세 받을 수 있다. 

◆부동산양도용 인감증명의 세무서장 확인

재외국민이 국내 부동산을 양도하려면 부동산매도용인감증명을 발부 받아야 한다. 부동산매도용 인감증명을 발급받기 위해서는 세무서장의 확인을 받아야 하는데, 이때 관할세무서장(부동산소재지 관할 세무서장)은 양도자가 먼저 양도소득세 예정신고납부를 해야 인감증명 확인을 해 준다. 이 경우 인감증명 발급관청은 부동산양도자의 해외이주 전 국내의 최종 주민등록지를 관할하는 읍·면·동사무소이다.

[참고] 인감증명법 시행령 제13조
부동산매도용으로 인감증명을 발급받고자 하는 때에는 부동산매수자란에 매수자의 성명, 주소(법인인 경우에는 법인명과 주된 사무소의 소재지) 및 주민등록번호를 기재하하여야 한다. 디만, 재외국민의 경우에는 별지 제13호서식의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받아야 한다.

◆양도소득세의 원천징수

비거주자 또는 외국법인으로부터 부동산을 취득하고 그 취득대금을 지급하는 자는 양도소득세(법인세)를 원천징수하여 징수한 날이 속하는 다음달 10일까지 관할 세무서에 납부하여야 한다. 이 경우 원천징수할 세액은 지급액의 10%이며, 당해 부동산의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 그 지급액의 10%에 상당하는 금액과 당해 부동산의 양도차익의 25%에 상당하는 금액 중 적은 금액으로 한다.
 
다만, 거주자 및 비거주자가 비거주자 또는 외국법인으로부터 부동산을 취득하는 경우에는 양도소득세를 원천징수할 의무가 없다. 그러므로 법인이 비거주자 또는 외국법인으로부터 국내 부동산을 취득하고 그 취득대금을 지급할 때에는 양도소득세(법인세)를 원천징수하여야 한다.

비거주자가 양도대금을 지급받으면서 양도소득세를 원천징수당한 경우에도 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 예정신고?납부하거나 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 31일까지 확정신고·납부하여야 한다. 이 경우 원천징수당한 세액을 기 납부세액으로 공제한다. 양도소득세를 예정신고납부기한 내에 신고·납부하는 경우 납부할 세액의 10% 상당액(신고납부세액공제)을 공제받을 수 있다.

■ 관련법령
소득세법 제1조 , 119조 내지 125조,
동법 시행령 제2조 내지 제4조, 제179조 내지 제183조의 2
법인세법 제96조, 제98조
인감증명법 시행령 제13조