화수분씨는 여러 요건이 꼭 맞는 아파트를 만나 계약을 하려고 하는데 아파트 매도인은 원래 다 그런 거라면서 이중계약서를 슬쩍 요구한다. 또한 실제 매도가액에서 1억원으로 낮춰 이중계약서 작성하면, 실제 매도액의 1천만원를 낮춰주겠다고 까지 한다. 화수분씨는 솔직히 다운계약서를 쓰고 싶은 마음이 정말 크다. 그러나 실제로 이중계약서를 써도 되는건지, 말아야 하는지 걱정이 되어 일전에 도움을 받았던 세무사를 찾아 조언을 구했다.

이중계약서 처음에는 꿀맛이지만, 마지막에는 너무 써~
아파트를 계약할 때 양도소득세를 적게 내기위해 이면계약서를 요구하는 경우가 있다. 취득할 때 11억을 주고 산 아파트의 양도가액이 실제 13억인데 12억으로 신고한다면 양도차익은 2억에서 1억으로 줄어들게 되고 결국 줄어드는 차익 1억원에 대해서는 세금을 한푼도 내지 않을 수 있기 때문이다.

그러나, 화수분씨가 구입한 아파트를 팔 때 아파트 취득금액은 13억원이 아니라 12억원이 된다. 만약 화수분씨가 양도할 때 집값이 오르지 않아 13억원에 양도할지라도 매도인 대신에 화수분씨가 1억원에 대한 세금을 내야 하는 것이다.

이면계약서 작성 엄두도 내지 말자.
정부에서는 부동산거래 투명화를 위해 실거래가 신고제도를 도입하여 부동산 거래시 이중계약서(다운계약서) 작성을 제도적으로 차단하여 부동산 거래를 실거래가에 의한 정상과세가 이루어 질 수 있도록 과세인프라를 구축하고 있다. 또한 부동산매매시 거래 당사자 또는 중개업자에 대하여 신고 단계에서 2006년 1월부터 계약체결일부터 주택거래신고지역은 15일 이내(일반지역은 30일 이내)에 실제 거래가액을 물건지 관할 시장·군수 및 구청장에 공동으로 신고하도록 의무화하였다.

이에 시장·군수·구청장은 신고내용을 확인하여 “신고필증”을 교부하며 당해 신고필증은 「부동산등기특별조치법」에 의한 검인으로 갈음된다. 거래가액을 신고 받은 시장·군수 및 구청장은 부동산거래관리시스템(RTMS)에 의해 성실신고 여부를 검증하고 1차적으로 지방세(취득세 및 등록세 등)를 부과하게 되며, 2차적으로 세무서장은 이에 근거한 자료(계약서 등)에 의거 양도자로부터 양도소득세 신고·납부를 받게 된다.

한편, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고 관한 법률의 규정에 의해 부동산 실거래가 신고의무 위반(무신고, 지연신고, 허위신고)시 매도자, 매수자 및 중개업자 모두에게 취득세의 3배(최고 5배)이하의 엄중한 과태료가 부과(주택거래신고지역은 5배)된다.

사례를 보면, 실지거래가 15억원인 부동산을 허위신고하면 과태료만도 1억 3,500만원
=>15억원 ×1% ×3배 ×3인(매도자, 매수자, 중개인) = 1억3,500만원

결론적으로 화수분씨가 당장의 이익에 눈이 멀어 다운계약서를 써 준다면 과태료의 위험부담과 양도시의 큰 세금을 감수해야 한다.