서울시가 전세안정 대책의 일환으로 재개발 사업장의 용적률을 높여주고 재건축 사업장의 종(種)을 상향 조정해주겠다고 밝히면서 재개발ㆍ재건축에 대한 투자자들의 관심이 고조되고 있다.

시는 조례 개정을 통해 재개발사업의 경우 용적률을 20%포인트 일괄 상향 조정하고 2종 일반지구인 재건축은 특별한 사유가 없으면 3종으로 전환시켜 주기로 하면서 각 사업장마다 수익성 분석에 여념이 없다.

재개발, 재건축은 기존 집을 없애고 새로운 집을 지어서 입주하는 개념이기 때문에 그 과정에서 내야 하는 세금의 부과 기준도 기존 주택과는 차이점이 있다.

기존 주택이 사라지고 새로운 주택이 들어서기 전까지의 기간 동안엔 '입주권'이란 개념이 적용되는 만큼 이 개념을 잘 이해하지 못할 경우 1세대2주택 양도세 중과 면제 등의 혜택을 놓칠 수 있다. 또 재개발, 재건축 물건을 사면서 생각지도 못한 세금을 내야 할 수도 있다. 이럴 경우 투자 수익률은 크게 떨어질 수 밖에 없다.

이처럼 재개발, 재건축 물건에 투자할 때 꼭 알아둬야 할 세금은 어떤 것들이 있는지, 부과기준은 어떻게 다른 지 살펴봤다. 또 재개발, 재건축 물건의 경우 각 사업의 추진 단계별로 가격 변동을 조사해 어느 단계에서 매수했을 때 투자 수익률이 높은 지도 알아봤다.

● 1주택자 2006년 이후 입주권 샀다면…
기존주택, 신축주택 완공후 1년내 팔면 비과세

재개발, 재건축이 진행 중인 주택은 크게 '종전부동산', '입주권', '신축주택'의 단계를 거치게 된다. 종전부동산은 재개발, 재건축이 진행되기 전 단계이고 입주권은 진행 중인 단계, 신축주택은 사업이 마무리 된 단계를 뜻한다.

현행 세법상 종전부동산에서 입주권으로 변하는 시기는 '관리처분계획인가일'이 되고 입주권이 신축주택으로 되는 시기는 '준공일(사용검사일, 임시사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)'이 된다. 다만 2005년 5월30일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 사업시행 인가일을 입주권의 전환시기로 본다.

입주권은 종전부동산을 허물고 새로 집을 짓는 과정이기 때문에 조금 특수한 지위를 갖는다. 일반 부동산은 장기 보유를 하게 되면 양도 시 특별공제를 받지만 입주권은 여기서 제외되며 1세대 다주택자에게 부여되는 중과세도 시기에 따라 다르게 적용된다. (표1 참조).

입주권은 2005년 12월 31일 이전, 이후로 구분된다. 2005년 말 이전에 관리처분계획인가를 받아 입주권으로 전환되었거나 이 물량을 취득(매매, 상속, 증여)했을 경우 이 입주권은 주택 수에서 제외되지만 2006년 이후에 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에 포함하게 된다. 현재 시중에 나와 있는 입주권은 대부분 2006년 이후 관리처분계획인가를 받았기 때문에 기존주택 소유자들이 입주권 투자를 염두에 두고 있다면 세금이 중과 될 수 있다는 점을 감안해야 한다.

● 입주권 취득후 신축주택 양도할때 보유기간 산정 기준일은 준공일
장기보유 특별공제 대상서 제외
취득·등록세 비용 최대 7.7% 달해

◇ 주택 소유 여부, 양도 단계별로 세금 달라져

주택 소유 유형별로 입주권에 투자할 때의 양도세 비과세 조건을 살펴보면, 우선 재개발, 재건축 1주택만을 소유하고 있을 때 입주권 상태에서 양도할 경우 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야 한다. 또 사업이 끝난 후 신축주택을 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.

다만 이때 신축주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 전체 기간이지만 거주 기간은 이 중 공사기간을 제외한 실제 거주한 기간만을 산정한다. 무주택자가 입주권을 취득 한 후 신축주택이 된 후 양도할 때의 보유기간 산정 기준일은 입주권 취득일이 아닌 신축주택 준공일(거주기간 기준일은 입주일)이 되기 때문에 주의해야 한다.

1세대 2주택 보유 물건 중 1주택이 재개발, 재건축 사업으로 진행될 경우 해당 물건의 관리처분계획인가일이 2006년 이후라면 입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권을 양도하든, 일반 주택을 양도하든 똑같이 과세 대상이 된다. 신축주택으로 완공된 후에도 1세대 2주택이 되므로 먼저 양도하는 주택은 과세가 된다.

기존에 1주택만 소유한 사람이 입주권을 취득한 후 기존 주택을 팔 때엔 일정 요건을 만족하면 비과세가 된다. 비과세 요건은 ▦기존 주택이 보유 및 거주요건을 충족할 것 ▦신축주택 완공 전, 또는 완공 후 1년 내에 기존주택 양도 ▦신축주택 완공 후 1년 내에 해당 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주할 것 등이며 이를 모두 만족해야 한다.

◇ 대체주택, 신축주택 완공 후 1년 내 팔면 비과세

재개발, 재건축 투자 시엔 '대체주택'이란 개념도 알아두면 좋다. 1세대 1주택자가 보유한 주택이 재개발, 재건축될 경우 사업시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득하는 것이다.

일정 요건을 갖추고 대체주택을 양도할 경우 비과세가 적용(6억원 초과 고가주택 제외)된다. 대체주택의 비과세 요건은 ▦재개발, 재건축 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주 ▦주택 완성 후 1년 내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주 ▦재개발, 재건축 주택이 완성되기 전, 또는 완성 후 1년 내에 대체주택 양도 등이다.

이 외에 입주권 투자를 생각하고 있다면 취득시 내야 하는 등기비용도 고려해야 한다. 입주권을 취득하면 대지 지분 인수에 대한 취ㆍ등록세를 내야 하는데 이 비용은 전체 매매 가격의 4.6%에 달하기 때문에 결코 적은 금액이 아니다. 가령 3억원짜리 입주권을 산다고 가정하면 등기 비용만 1,400만원 가량에 달하는 셈이다.

또 건물이 완공됐을 때엔 건물 분에 대한 등기비용을 내야 하는데 85㎡(이하 전용면적) 이하는 매매가격의 2.96%, 85㎡초과는 3.16%다. 입주권을 사서 신축주택이 된 후 팔 생각을 갖고 있다면 전체 주택가격의 최대 7.7% 가량은 등기 비용으로 내야 한다는 점을 고려해야 한다.